1. 已知过去与未来的房地产收益，怎么求房地产的估值
已知过去与未来的房地产收益，求房地产的估值，如通过预测得知其未来5年的各年纯收益分别为200万元，215万元，240万元，255万元，280万，假设从第6年开始每年的纯收益将稳定在300万元，国债利率为6%，风险报酬率为安全利率的30%。收益率=6%*（1+30%）=7.8%；房地产价值=200/(1+7.8%)+215/(1+7.8%)^2+240/(1+7.8%)^3+255/(1+7.8%)^4+280/(1+7.8%)^5+300/[7.8%*(1+7.8%)^5]=3585.29万元。
一、房地产四大评估方法
1、市场比较法：在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。
2、收益还原法：按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。
3、成本估价法：采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。
4、假设开发法：房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。
二、地产股几种估值方法
1、PE法：PE=股价/每股盈利，是各种股票最常见的估值方法。房地产企业有特有的特征，这使得PE方法来估值可能存在较大的漏洞。$万科A(SZ000002)$。
2、PB法：PB=股价/每股净资产。我们知道PB很多用来给周期企业估值，给房地产企业估值目前看存在较大的缺陷。
3、NAV法：NAV净资产价值法是目前对房地产企业最流行的评估方法。简单说就是其度量的是企业当前有形资产的价值，不考虑品牌、管理能力和经营模式的差异。以
各种对房地产企业估值的方法各有利弊。采用最流行的NAV法再结合市销率等指标，可以判断房地产企业目前资产状况和发展情况。
2. 美国房地产股票板块会持续升高吗对此你是怎样的看法
我觉得这种情况非常正常，因为目前美国的通货膨胀问题非常严重。
如果我们想要看待房地产板块的问题的话，其实我们不仅仅是要看房地产本身的问题，同时也需要看资金流向的问题，这样才能帮助我们从宏观的角度来分析当前的房地产行情。关于你问的这个问题，我会从以下几点给你解答。
一、你首先需要有资金流向的概念。
我们要知道资金本身具有一定的趋利性，哪个板块的投资机会多，同时投资机会大，资金就会留下两个板块。对于目前的美国市场来讲，美国市场的资金主要是流向股市和房市。我们知道目前美股的位置已经非常高了，各个股票的资产价格都非常高，现在路上并不是一个明智的选择，很多人也担心美股会出现系统性的风险。也正是因为这个原因，很多人开始把目光投向美国的房地产板块。
3. 中国股市与美国股市相比，谁的潜力更大
我觉得中国股市和美国股市相比的话，肯定是中国股市更有潜力，中国股市会成为全球股市的领头羊，而美国股市的辉煌时代结束了。
有句话这样说的“三十年河边，三十年河西”，意思就是没有永久的老大，老大始终都会更换的，过去的辉煌不代为未来一直都会辉煌的。
因为过去几十年时间美国股市一直都是全球股市的老大，随着我国的快速崛起，中国股市已经成为全球老二了。而且中国股市这只潜力股潜力无限，未来不用多久会把超越美国股市，成为全球老大。
股市的估值最能说明潜力，估值越低的股市越有潜力，中国股市估值完全低于美国股市，当然是中国股市更有潜力。
所以通过上面两个实际例子，股市指数和股市的估值，从这两个方面可以足以证明中国股市要比美国股市更有潜力。
中国股市的潜力无限，中国股市还在成长中，而美国股市已经完全成熟了，从潜力来比较，绝对是中国股市有潜力，这一点毋庸置疑。
4. 地产股还有行情吗
房地产的利空政策还没有完全用尽！不要轻易反弹！
地产股投资机会仍需等待(2010年05月07日07:37)
地产股作为今年表现最弱的板块，技术上超跌，吸引了不少抄底资金。房地产指数今年以来累计下跌27.28%，仅二季度以来就下跌了23%，呈加速下跌趋势。昨日房地产指数下跌5.23%。目前的便宜估值是否足够吸引人？地产股还有多大的下跌空间？
我们选取了19家盈利能力较好的上市房地产公司作为样本，从市盈率和市净率的角度比较了行业当前和历史最低估值水平。
市盈率:目前地产股平均市盈率为13.6倍，历史最低值为2006年的11.7倍，房价大幅波动的2008年为12.5倍。从市盈率来看，目前房地产公司估值比2008年高9%，比历史最低水平高16%。由于历史估值水平是已经发生的事实，而目前的估值水平是基于目前的盈利预测，因此今年业绩的实现程度将决定上述估值水平比较是否有意义。据聚源统计，我们统计样本中的上市公司2010年净利润总额将同比增长43%，而在房价波动的2008年，上市公司净利润将同比下降4%。因此，目前的盈利预测可能略显乐观，尤其是在地产股再融资暂停或仅有少数公司能够实现融资的前提下，上述业绩增长可能难以实现。所以，从市盈率的角度来看，很难说地产股的底部已经到来。
市净率:目前地产股市净率为2.1倍。2005年和2008年为历史低点，均为1.2倍。2008年有37%的公司跌破净资产，所以上市公司的市净率离历史低点还很远。
目前处于房地产行业调整的第一阶段。即处于成交量下降、价格拉平阶段，这一阶段平衡的打破需要开发商降价促销。但由于国内开发商众多，市场预期不一致，很难统一采取调价和促销的方式。一般只有在资金耗尽的情况下才会考虑降价。
但目前房地产企业的资本充足率和偿债压力都处于历史最好时期。1.2009年底，上市公司现金占总资产的20%，是历史上最宽松的时期。第二，短期贷款仅占总资产的3%，这也是短期债务偿还最轻的时期。因此，开发商的资金至少需要6个月甚至更长时间才能用完，然后行业才能进入第二阶段的调整，即通过降价来促进销售。
投资机会的来临需要经历三个阶段。前面分析，地产股估值水平的低点还没有到来。换个角度，也就是从基本面变化的趋势分析，地产股的投资机会也需要等待。需要成交量减少、价格下跌、政策压力释放三个阶段，地产股才有整体机会。目前行业只是处于调整的第一阶段，股价很难随着基本面的下滑有好的表现。不建议轻易反弹，维持行业“持有”评级。
5. 如何给地产类股票估值
可以从市盈率、市净率、PEG等方面入手。
不管是买错股票还是买错价位的股票都让人特别的头疼，就算再好的公司股票价格都有被高估时候。买到低估的价格不止能获得分红外，可以拿到股票的差价，要是购买到高估的则只能够做“股东”。巴菲特买股票也经常去估算一家公司股票的价值，避免花高价钱购买。这次说的蛮多的，那么怎么估算公司股票的价值呢？接着我就罗列几个重点来具体说一说。正式开始主题之前，学姐先给大家安排一波福利--机构精选的牛股榜单新鲜出炉，走过路过可别错过：【绝密】机构推荐的牛股名单泄露，限时速领！！！
一、估值是什么
估值就是看一家公司股票大概值多少钱，犹如商人在进货的时候须要计算货物成本，才能算出应该卖多少钱，需要卖多久才有办法让他们回本。这跟买股票一样，需支付市场价格买入这支股票，得多长时间才能真的做到回本赚钱等等。不过股市里的股票就像超市的东西一样数目众多，很难知道哪个更便宜，或者哪个更好。但想估算它们的目前价格值不值得买、会不会带来收益也不是没有办法的。
二、怎么给公司做估值
判断估值需要参考很多数据，在这里为大家分析一下三个较为重要的指标：
1、市盈率
公式：市盈率 = 每股价格 / 每股收益 ，在具体分析的时候请参考一下公司所在行业的平均市盈率。
2、PEG
公式：PEG =PE/(净利润增长率*100)，当PEG越来越小或不会高于1时，就代表当前股价正常或被低估，倘若大于1则被高估。
3、市净率
公式：市净率 = 每股市价 / 每股净资产，这种估值方式对于大型或者比较稳定的公司来说都是比较适用的。一般来说市净率越低，投资价值也会随之增高。但在市净率跌破1的情况下，就代表该公司股价已经跌破净资产，投资者应该对这个十分当心。
有个实际的例子举给大家：福耀玻璃
正如大家都知道的那样，目前福耀玻璃是汽车玻璃行业巨大的龙头公司，它家的玻璃被各大汽车品牌使用。目前来说对它收益造成最大影响的就是汽车行业了，相对来说比较稳定。那么就从刚刚说的三个标准去估值这家公司如何！
①市盈率：目前它的股价为47.6元，预测2021年全年每股收益为1.5742元，市盈率=47.6元 / 1.5742元=约30.24。在20~30为正常，明显目前股价有点偏高，但是还要用其公司的规模和覆盖率来评判会好一些。
三、估值高低的评判要基于多方面
不太明智的选择，是只套公式计算！炒股是炒公司的未来收益，即便公司现在被高估，但不代表以后不会有爆发式的增长，这也是基金经理们追捧白马股的缘由。然后，上市公司所处的行业成长空间和市值成长空间也不容忽视。许多银行如果按上面的方法测算，绝对会被错估和小看，可是为啥股价一直不能上来呢？最重要原因是它们的成长和市值空间几乎快饱和了。更多行业优质分析报告，可以点击下方链接获取：最新行业研报免费分享，除去行业还有以下几点，想深入掌握的大家可以看一看：1、对市场的占有率以及竞争率要有个大概了解；2、知道未来的长期计划，公司发展空间大不大。这是我的一些心得体会，希望大家可以获得启发，谢谢！如果实在没有时间研究得这么深入，可以直接点击这个链接，输入你看中的股票获取诊股报告！【免费】测一测你的股票当前估值位置？
应答时间：2021-09-25，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看
6. 股票估值如何计算
你好，股票的估值计算方法如下：
1、市盈率估值：市盈率=股价÷每股收益，预测股价的估值一般采用动态的市盈率。
2、PEG估值：PEG=市盈率÷未来三年净利润复合增长率(每股收益)，PEG等于1说明股票估值得当，PEG小于1说明股票被低估，PEG大于1说明股票可能被高估了。
3、市净率估值：市净率=股价÷最近一期的每股净资产，主要用于对净资产规模较大的企业进行估值。
4、市现率估值：市现率=每股股价/每股自由现金流，市现率越小说明上市公司每股现金增加的金额越多，表明上市公司经营压力比较小。
风险揭示：本信息不构成任何投资建议，投资者不应以该等信息取代其独立判断或仅根据该等信息作出决策，不构成任何买卖操作，不保证任何收益。如自行操作，请注意仓位控制和风险控制。
7. 如何判断股票是高估还是低估
当我们对基本面看好的一只股票连续上涨时,是追还是观望?当一只股票连续下跌时,会再跌还是有可能强劲反弹?这些问题其实里面有一个核心的东西,即是怎样判断一只股票现在的价格是低还是高?如果你能够回答这个问题,那么,你就会充满自信的面对涨跌,充满自信的买卖股票了!为股票估值,先要看两个指标,PB和PE.通常情况下,PB和PE越小越安全,越有投资价值.但是,这一定要有一个前提条件,这个公司未来的成长性没有问题.如果脱离这个前提条件,那么,这个指标就会经常失效了.比如:现在钢铁股的PE都小于10了,PB都小于1倍了;而有些股票的PE是20多,PB有的是5倍,甚至更多!这是为什么呢?是不是买1倍PB的就一定比5倍的未来的收益就更高呢?或者风险更小呢?这可不一定!还是要看未来成长性怎样.成长性好的,PB和PE会在未来很快的降下来;反之,成长性差的,未来就会上升了!所以,估值,不能只看眼前的业绩,而是取决于你对一只股票未来业绩情况是怎样的判断.如果你看好中国未来10年的经济,那么,现在的钢铁股显然是处于低估的区域.对于房地产和金融等股票也是这样.但是,在弱市中,市场给予优秀的公司低估值是正常的.对于投资者,应该知晓,弱市和强市的转换规律.应该知晓,弱市和强市市场会分别给予这些公司各怎样的估值.我们要怎样才能从中获利.而对于科技股,则要区别对待.科技股的成长性主要看一个公司的创新能力和管理层的综合能力.而这,是不可预知的.如是你对这个公司的管理者非常信任,则可以持股.根据你对这个公司成长性的判断,也可以给予相对较高的估值.上面,今天我们主要谈了,成长性与估值/低估/高估的关系.再谈了,弱市和强市与估值的关系.
8. 高净值客户该如何进行全球资产配置
投资者首先需要明白几个重要概念：1.哪些资产是投资标的，哪些资产是投机标的，2.不同资产的历史长期回报率。
首先来说第一个问题。关于投资和投机标的的区别。这个问题有很多专业人士做过非常细致的工作，也有过各种不同的解读。在这里我援引英国着名经济学家凯恩斯对投资和投机的区分：
Investment (Keynes called this"enterprise"): the activity of forecasting the prospective yield on the asset over its whole life, assuming that the existing state of affairs will continue indefinitely.
Speculation: the activity of forecasting the psychology of the market, attaching hopes to a favourable change in the conventional basis of valuation.
从上面的援引中你可以看到，在凯恩斯看来，投资和投机最主要的区别在于主体需要预测的对象，是内在回报(yield)，还是市场情绪(psychology)。
Source: Jeremy Siegel: Stocks for the long run, Case Shiller US Home price, Dimson,E, Marsh, P and Stauton, M: Triumph of the optimists, Princeton University Press, 2002
上图比较了20世界后半叶美国和英国的资产回报（扣除通胀后的真实年回报）。你可以看到，两国中，都是股票的回报最好，而其他三个资产类型（债券，现金，房地产）的回报基本上都差不多。
一个聪明的投资者，应该时刻想着如何对自己的资产进行配置。有很多研究表明，在资产配置层面上做的投资决策，对于投资者的回报造成的影响，远远大于在选择股票或者债券层面上的决策对投资者回报造成的影响。
9. 世界各国在其泡沫经济时期股票市场的市盈率数值
香港证券市场是1949年以后一部分内地资金的转入才逐步发展起来的，但市场狭小，银行信贷是各公司的主要资金来源，到1962年也只有65家上市公司。1965年平均月营业额410万美元（约3200万港元），1967年8月31日恒生指数曾降至58.61点，香港证券交易所曾两次停市10天。1968年香港经济增长，使证券市场成为地方实业重要的资金来源，1969年平均月营业额2720万美元（约2.12亿港元），上市公司72家，同年12月17日远东证券交易所开张。1971年9月15日金银证券交易所开业，1972年九龙证券交易所有限公司开业，在如此狭小的地区拥有四个证券交易所是世界上罕见的。但是特殊的地理位置使香港发展为东南亚的金融中心，港英当局和中外财团的投资迅速增长。1972年香港四个证券交易所上市的股票190种，当年上市的就有98种，成交额达到43.397亿港元，是1969年的70多倍。1983年成交额达到482.17亿港元，比1968年增长了53倍，总市值达到了1734.5亿港元。在这期间香港股市也经历了1973年和1982年的两次暴跌。
70年代香港证券市场的迅速发展，使证券交易所挤满了家庭妇女、保姆和小贩，每周都有新上市的股票，由于忽略了证券交易的基本法则，一些股票在市盈率100倍以上的价格上交易，使恒生指数从1970年的211.9点暴涨到1973年3月的1775点，交易所对风险毫无准备，终于发生了暴跌，到1974年12月恒生指数跌到了150点。从1972年起香港证券交易委员会采取了一系列的规范化措施，并在1974 年提出四个交易所合并的设想，1977年形成统一的证券交易所取代原来的四个交易所的工作有显着的进展，建立了由证监会牵头并由四个交易所代表组成的工作班子。1980年7月7日香港联合交易所有限公司组成，1981年3月31日正式注册。1978年以后由于中国的改革开放政策极大地促进了香港的进出口和转口贸易，香港房地产兴旺，恒生指数又恢复到1972年的水平，1980年10月1日达到1810点，成交额达到957亿港元。1982年香港股市因佳宁事件和撒切尔夫人访华引发的所谓“信心危机”发生第二次暴跌，1983年初恒生指数跌至750点。1984年中英联合声明公布，人心稳定，恒生指数又上升到1200点。
1962年证券交易所正式开业，公开发行股票公司21家，其中上市公司18家，上市股票25种，面值54.9亿新台币，总市值为68.4亿。1967年编制了台湾证券交易所加权指数，1968年加权指数为111.75点，1973年由于纺织品出口激增，证券市场活跃，指数曾达到514.85。1974年第一次石油危机又导致指数暴跌至188.74点，以后四年的指数一直在200—300点徘徊，1978年随着经济的恢复指数上升到688.52点，1979年至1982年指数在400—500点区域内波动。台湾股市的狭小是因为大多数民营企业是传统家族式经营，不愿意发行股票便股权分散，从而使原有股东的利益受损。股市的交易制度不健全，投机性强，良好的公司也不敢贸然从股市上融资。
1986年9月22日香港被接纳为国际证券交易所联合会的正式成员，开始向国际金融市场迈进。当时香港共有上市公司258家，证券330种，其中260种是普通股票，21种是认购权证，7种是公司债券，1种是政府债券，36种是单位信托，5 种是优先股。1987年恒生指数接近4000点，但由于美国股市暴跌而引起的世界性股灾，香港股市在1987年12月7日跌到1894.94点，1990年重新恢复到3500点。90年代香港股市虽然也受到各种外界影响，但搞风险能力较强，1992年恒生指数曾达到12000点，到1997年1月香港已有550只股票，其中包括综合企业、航运货仓、酒店饮食、金融投资、地产建筑、零售传播、电子玩具、工业和公用事业九类，此外还有基金16只，认股权证36只，中国H股22只，共624只。
台湾股市80年代初的加权指数在400至500点徘徊，直到1986年才上升到1039.11点，此后几乎是翻倍的的增长，1987年达到4673点，1988年8789点，1989年10773点，1990年12495点，终于暴发了一次暴跌，从90年2月的12682点跌到10月份的2485点，跌幅达80%，到年底又回复到4530点，当时的355家证券公司受到不同程序的损失。
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