Ⅰ 房地產股票有哪些
1、G萬科A(000002)：公司專注於室第財產，計謀清楚，對產物市場有明白定位；同時，豐碩的人材貯備能知足公司快速擴大的需求；而豐碩的融資渠道也使得公司能經由過程收買等資產運作體例連結快速增加；另外，公司天下結構，能較好的躲避單一地區市場的風險。
2、G招商局(000024)：租售並舉的營業構架，使公司具有妥當加生長的特點；蛇口產業區的新計劃，除將進一步晉升公司收租物業的代價外，還將增加公司事跡增加的動力。作為招商局經心打造的地產平台，公司將來還將整合團體更多優良資產。
3、G華僑城(000069)：公司「旅遊+地產」的形式頗具特點，躲避了「招拍掛」的高地價；另外，經由過程旅遊項目標培養，可以或許進一步晉升地盤代價，並包管開辟項目標高回報。公司股改許諾將加速團體團體上市，估計2006、2007年EPS別離為0.75、0.98元。
4、金地團體((600383行情,股吧))(600383)：公司的人材貯備及計謀思緒與萬科相近。
5、G天健(000090)：跟著新任董事長的到位及辦理層調劑的終了，公司各項辦理效力較著進步。公司其實不知足於做傳統的「修建施工+房地產」公司，正在主動追求轉型，但願成為當局工程的總承包商。
作為深圳市當局節制的獨一一家大型修建施工企業，公司在取得大型當局項目方面，具有自然上風。
6、G深振業(000006)：在剝離了修建吃虧營業後，公司房地產主業起頭輕裝進步。公司正在開辟的星海名城及振業城兩大系列樓盤毛利率豐富，將來幾年事跡呈現較快增加已根基肯定。
7、深長城A(000042)：民營企業聯泰的進入，對公司運營辦理闡揚實在質而嚴重的影響。在勝利剝離金眾、越眾兩家修建施工企業後，公司主業明白為房地產開辟及旅店辦理。公司今朝已成立起公司總部、地域總部及項目公司三級辦理架構，起頭向天下性地產公司進軍。
參考資料來源：
網路-房地產股票
Ⅱ 求好的股票
國投電力
Ⅲ 泰禾集團股票走勢壓力位怎麼看泰禾集團戰略及業務分析000732 泰禾集團價值
對待房地產的高壓和精準調控的政策，於不斷高漲的房價之下，我們也算是得到了一點希望。那麼房地產行業的發展，在未來將會是如何呢？今天在這里就給大家介紹一個優質的房地產企業--泰禾集團。
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一、從公司角度來看
公司介紹：泰禾集團股份有限公司最主要的發展方向就是住宅地產和商業地產的開發及運營。公司的主要產品及服務為房地產、租金及託管收入、服務、零售。泰禾"院子"、泰禾"紅"系列在公司住宅地產產品中處於核心地位，把"泰禾廣場"作為核心內容的商業地產產品，在中國擁有一定的品牌影響力，是第一位步入"知識產權"時代的中國房地產企業。
簡單介紹了泰禾集團的公司情況後，再來講一下公司有哪些過人之處？
優勢一、"泰禾 "戰略 ，多元化發展
為全面提升城市生活品質，滿足公司多元化發展需要，泰禾集團憑靠自身在住宅、商業等領域的優質資源，將控股股東泰禾投資在相關領域的資源聚合之後，提到的"泰禾"戰略，也就是說無論如何一定要把關注點放在業主的美好生活上，保持其核心房產產品的同時豐富服務內涵，強化業主服務領域的縱深，創新後續服務體系，為產品賦予更多附加值，最終目的在於把業主在購物，社交，養老，醫療，文化和教育上的需求一次性解決，使人們對"美好生活"的嚮往和需求更加落入實處，開創"中國式美好生活"。
優勢二、戰略布局堅定，產品認同度高
泰禾集團注重深耕以一二線核心城市為首的城市群，增值空間大。現在，公司有許多的在建項目，數量足夠，況且對多系列高端產品品牌都有覆蓋，客戶認同度可不低，這是企業規模擴大的重要原因。「泰禾院子」品牌在高端精品住宅領域具有較強的競爭力。
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二、從行業角度來看
嚴格調控下房地產行業供給側改革在不斷加快，利好穩健優質龍頭市佔率上升。在調控加碼的影響下，房地產行業供給側改革即將進入高速發展時期，早前持有高杠桿的激進房企融資會有各種嚴格的限制條件，預計可能會退出這個行業或者說放慢發展的腳步。對於嘉禾集團這樣的優質企業，其融資渠道順通無阻礙，融資的成本偏低，具備在合規要求下進一步擴張的空間，未來有望實現地產市場份額持續提升。隨著行業增長速度逐漸放緩，公司多樣化戰略，有望保持高於行業增速，實現持續穩健增長。
歸納一下，我認為，泰禾集團公司作為房地產行業中發展比較好的企業，可能會在行業變革的這個時期，能夠更進一步。但是文章的內容不是實時更新的，有一定的滯後性，倘若對泰禾集團未來行情很感興趣，則直接動動小指戳一下鏈接，有專業的投顧可以幫助大家診股，看下泰禾集團現在行情是否到買入或賣出的好時機：【免費】測一測泰禾集團還有機會嗎？
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Ⅳ 泰禾集團戰略分析泰禾集團主力意圖泰禾集團股票股診股
政策對房地產的高壓和精準調控，讓我們在不斷高漲的房價面前，總算是看到了一些光明。那麼房地產未來的發展將會如何呢？今天就給大家做一個關於泰禾集團的介紹，其是房地產行業里的優質企業。
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一、從公司角度來看
公司介紹：泰禾集團股份有限公司主要從事住宅地產和商業地產的開發及運營。公司主營產品和服務是房地產、租金及託管收入、服務、零售。泰禾"院子"、泰禾"紅"系列在公司住宅地產產品中處於核心地位，以"泰禾廣場"當作核心要素的商業地產產品，在中國擁有一定的品牌影響力，是中國第一家以知識產權為核心競爭力的房企。
泰禾集團已經簡單介紹過了，下面再看看公司有哪些優點？
優勢一、"泰禾 "戰略 ，多元化發展
為了全面讓城市生活品質得到提高，滿足公司多元發展發展需要，泰禾集團依靠自身在住宅、商業等領域的優質資源，聚合控股股東泰禾投資在相關服務領域的資源，提出"泰禾"戰略，即把業主的生活質量作為重點，在原有的核心品質房產產品的基礎上，不斷豐富服務內容，強化業主服務領域的縱深，創新後續服務體系，為產品賦予更多附加值，目標是一並處理好業主在購物，社交，養老，醫療，文化和教育這幾個方面的需求，讓人們與"美好生活"這一嚮往和需求更加貼近，開創"中國式美好生活"。
優勢二、戰略布局堅定，產品認同度高
泰禾集團把一二線核心城市為首的城市群當做深耕對象，有著很大的增值空間。當前，公司擁有數目眾多的在建項目，況且包括了多系列高端產品品牌，有著一個很高的客戶認同度，企業規模由此得到不斷擴大。"泰禾院子"品牌在高端精品住宅領域保有很強勁的競爭力。
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二、從行業角度來看
房地產行業供給側改革在嚴格調控的影響下持續加速，利好穩健優質龍頭市佔率攀升。調控不斷進行加碼，房地產行業供給側改革馬上就要加速了，之前那些杠桿較高的房企融資會被嚴格限制，可能會退出行業或者減速發展。對於嘉禾集團這樣的高品質企業，企業融資運作高效且成本相對較低，在合規中求創新求發展，有進一步擴張的空間，有希望在未來實現市場份額的一直提升。由於行業增長受到限制，公司各種各樣的戰略，能夠有望保持一直高於行業增速的水平，實現一直穩健增長的趨勢。
總的來說，在我看來，泰禾集團公司身為行業中的領軍企業，可能會在行業變革的這個時期，能夠更進一步。但是文章確實是存在一定的滯後性的，假設想迫切地知道泰禾集團未來行情，則直接動動小手點一點鏈接，有專業的投顧能為你們診股，看下泰禾集團現在行情是否到買入或賣出的好時機：【免費】測一測泰禾集團還有機會嗎？
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Ⅳ 十大券商看後市｜A股「政策底」不斷夯實，戰略上可逐步轉向樂觀
進入5月份，A股市場將作何表現呢？
澎湃新聞搜集了10家券商的觀點，大部分券商認為，經過前期調整後，市場已具備中線價值，戰略上不必悲觀，可逐步轉向樂觀，A股中期修復行情有望開啟。
中信建投證券指出，未來一個季度，市場整個內外環境的改善趨勢是大概率事件。因此，戰略上不能再悲觀，要逐步轉向樂觀。
中金公司同時指出，向前看，雖然市場內外部仍有較多不確定性，但市場已經具備中線價值，對於後市不必過於悲觀。
中信證券認為，現階段前期影響市場的因素已陸續出現轉機，隨著市場受迫性賣出壓力充分釋放，極端悲觀情緒逐漸修復等，預計5月起A股將開啟持續數月的中期修復行情。
不過，中信建投證券提醒投資者，市場內外主要矛盾的改善過程很可能存在一定反復，投資者還是要做好市場在底部區域有一定階段震盪的准備。因此，戰術上要有一定耐心，宜徐徐圖之。
配置方面，穩增長仍然是多家機構看好的主線。中金公司表示，結構上，低估值「穩增長」領域仍具備一定配置價值。
海通證券同樣建議投資者，可繼續圍繞穩增長主線進行布局，新基建彈性更大。
中信證券：中期修復行情有望開啟
目前，前期影響市場的因素已陸續出現轉機，市場受迫性賣出壓力充分釋放，極端悲觀情緒逐漸修復，預計5月起將開啟持續數月的中期修復行情。
具體而言，首先，國內局部疫情局面出現明顯改觀，政治局會議再次強調統籌經濟發展與防疫。其次，決策層在基建發力、地產托底、市場主體紓困和平台經濟 健康 發展等維度再次全面定調並回應市場關切。
再次，美聯儲加息和縮表5月落地，海外通脹重壓下貿易摩擦環境或階段性改善。最後，上市公司一季報落地，市場進入業績真空期和信心恢復期。
配置方面，經過4月的調整，近期部分資金已經開始積極布局，投資者對邊際上積極的信號也極為敏感。
因此，隨著影響市場的上述四大因素陸續出現積極信號，預計5月將開啟中期修復行情，建議投資者積極布局現代化基建、地產、復工復產和消費修復四大主線。
中金公司：市場已具備中線價值
其中，美國一季度GDP出現環比負增長比預期更早，可能表明疫情之下超級刺激政策的後遺症疊加供給沖擊的負面影響已經開始顯現。
向前看，雖然市場內外部仍有較多不確定性，但市場已經具備中線價值，對於後市不必過於悲觀。
中信建投證券：戰略上可逐步轉向樂觀
展望後市，未來一個季度，戰略上不能再悲觀，要逐步轉向樂觀，整個內外環境的改善趨勢是大概率事件。
不過，市場內外主要矛盾的改善過程很可能存在一定反復，投資者要做好准備市場在底部區域還會有一定階段的震盪，操作戰術上要有一定耐心，宜徐徐圖之，以逢低位布局為基本原則。
配置方面，整體而言，今年A股獲取收益的一個重點是把握低位布局。而節前市場位置符合底部條件，投資者可將其視為今年的「黃金坑」。
國泰君安證券：5月上半旬有望迎來反彈
展望後市，隨著短期邊際因素的催化，如美聯儲加息落地等，5月上半旬A股有望迎來一定反彈。
不過，由於盈利前景以及信用寬松路徑仍然模糊，股票市場還未到反轉時機，反彈之後仍以指數弱勢整理和結構性的機會為主。
在反彈當中，投資者戰術重點不在進攻，而是在於風格切換，由成長切向價值，成長反彈更要切換。其中，供應鏈供給能力的修正並不是當前市場的核心矛盾，市場的核心在於需求恢復的必要性以及通脹的趨勢。
配置方面，成長風格在未來仍要面對盈利預期的下修以及擁擠的交易結構，投資的重點在低風險特徵的股票，布局和穩增長相關的周期和消費。
海通證券：市場進入政策底到業績底之間的布局期
從投資時鍾、股市估值、調整時空角度分析，A股大概率已經進入一輪周期的底部區域。當前政策底已經很明確了，市場正處在政策底到業績底的中間階段，著眼長期，進入布局期。
根據2005、2008、2012、2016年幾次市場見底的經驗，市場底出現均伴隨五大類領先指標中三項企穩。截至目前，五類領先指標中只有社融已經企穩。其他指標能否企穩，未來需要持續跟蹤穩增長政策的效果，及國內疫情防控情況，還需跟蹤海外經濟情況。
華泰證券：5月A股具備反彈條件
4月人民幣快速貶值並未導致北向資金大幅凈流出，A股下跌的主導力量是融資盤大幅凈流出。在融資成交額佔比已趨勢性下降16個月、連續創2014年以來新低的背景下，4月融資盤大幅凈流出可能會增強長線資金的入場意願，或意味著「最後一跌」。
進入5月，A股具備反彈條件。一方面，與3月5日政府工作報告相比，4月29日中央政治局會議有六點邊際變化，包括「擴大內需」的升級、「政策工具」的擴展、「加強基建」的升級、「地產政策」的地方自主性提升、「股票市場」的表述變化、「平台經濟」的表述變化。另一方面，5月5日美聯儲加息將落地。
招商證券：上行將始
目前，A股過去的調整和當前的估值已經對過去諸多沖擊進行了充分定價，未來將會隨著疫情緩解、穩增長發力、外部環境緩解進入震盪上行周期。
綜合基本面、事件和政策，疫情後經濟活動的恢復成為選行業的核心思路。展望後市，重點推薦受益於新開工和施工提速的板塊，包括水泥、工業金屬、鋼鐵、化工等傳統基建以及光伏、風電、儲能等新基建。
興業證券：市場已經處於底部區域
整體而言，當前市場已經處於底部區域。一方面，悲觀預期已很大程度得到反映、釋放。另一方面，決策層連續在多個重要場合加碼「穩增長」、穩定市場預期，不斷夯實「政策底」。最後，大部分底部特徵指標已經達到或者接近 歷史 市場底部水平。
但從時間上看，當前市場仍處在消耗、震盪、整固的階段，復雜底部的構建很難一蹴而就。包括海外尾部風險仍待釋放，國內疫情對於國民經濟、企業盈利的拖累仍未完全顯現。另外，參考 歷史 ，大跌之後，除非政策出現系統性的放鬆，市場在底部區域通常需要經歷一段消耗、整固的過程。
平安證券：積極信號正逐步體現
前幾個交易日，市場在負面情緒快速釋放後迎來超跌反彈，主要源於疫情邊際好轉、政治局會議釋放更為積極的政策信號以及情緒的自然修復。
展望後市，市場的積極信號在逐步體現。一方面，國內疫情和政策迎來積極變化，同時中央政治局會議就疫情、經濟增長以及平台經濟等市場關心的問題進行回應，有效穩定市場預期。另一方面，外部不確定性再度上升，美聯儲加息在即，地緣政治沖突反復均對情緒形成擾動。
華西證券：3000點以下無需悲觀
4月以來，國內疫情、供應鏈沖擊及對穩增長信心不足等因素壓制市場風險偏好。展望後市，在悲觀預期集中釋放後，A股估值水平回落至 歷史 低位，當前權益市場配置性價比逐步顯現，上證指數在3000點以下無需悲觀。
具體而言，本次政治局會議明確穩增長的政策總基調將延續，後續隨著國內疫情好轉，疫情防控優化，基建、消費、房地產等領域政策將持續發力，疫情沖擊最大的階段正逐步過去，市場情緒有望得到修復。
校對：施鋆
Ⅵ 地產股大漲！16條金融支持政策在市場瘋傳，254號文能否托住樓市
11月13日，一份由央行和銀保監會聯合發布的《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(銀發[2022]254號)(以下簡稱為「254號文」)開始在網路上流傳，引發了業內外的極大關注
11月13日，一份由央行和銀保監會聯合發布的《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(銀發[2022]254號)(以下簡稱為「254號文」)開始在網路上流傳，引發了業內外的極大關注。
盡管沒有「官宣」，但是部分媒體確認了文件的真實性。據悉，254號文涉及到房企金融支持、一城一策等多方面的內容。整體來看，254號文從糾偏此前金融政策，支持金融機構對待央企、國企與民企融資要一視同仁到繼續落實因城施策，不排除部分城市房貸利率進一步下調等供需兩端同時出手。
值得關注的是，受到該消息影響，今日開盤，地產股便開始高走。截至發稿，A股房地產開發板塊包括粵泰股份（600393）、金地集團（600383）、新城控股（601155）等在內的股票漲停，關聯行業裝修建材板塊顧家家歐派家居（603833）漲停。港股地產板塊德信中國盤中漲幅超過100%，港龍中國、時代中國等盤中漲幅超過40%。
隱形「白馬股」開始發力
記者注意到，近期，地產股是絕對的「明星股」。上一周(11月7日至11月11日)，房地產連漲5個交易日。其中，11月11日，A股房地產開發板塊報收14192.60點，漲幅達到4.76%，包括陽光城、中南建設（000961）、綠地控股（600606）等在內的多隻股票漲停。
當日，與房地產開發關系緊密的房地產服務板塊領漲A股，最終報收940.51點，漲幅達到5.85%。其中，特發服務（300917）報收25.04元/股，漲幅為19.98%，而包括榮盛發展（002146）、招商積余（001914）、我愛我家（000560）等在內的多隻股票漲幅超過6%。
港股地產板塊的表現則更是讓投資者「喜上眉梢」。11月11日，港股地產板塊報收888.73點，漲幅為8.54%。其中，旭輝控股集團報收1.24港元/股，漲幅為72.22%，包括龍光集團、大發地產、新城發展等在內的股票漲幅超過40%。
地產股的走高與近期頻發的地產政策不無關系。11月8日，融資「第二支箭」即擴大民營企業債券融資支持工具再次推進，交易商協會發文表示，支持包括房企在內的民營企業發債融資，支持金額預計2500億元。截至目前，年內已經有超過萬億元的支持資金湧入房地產。
此外，中債增進也在不斷為房企提供信用支撐。11月12日，河南省房地產業協會官網公眾號發文表示，自央行將銀行債券市場發債范圍擴大至地方優質民營房企的舉措發布以來，河南省住建廳以地方為單位推選出符合要求的優質民營企業，給予本土優質房企更多融資機會。
254號文力度有多大？
不可否認，今日地產板塊高開，則是於254號文有關。11月13日晚，多位房地產業內人士對《
》記者表示：「如果文件能夠落地，那麼其對行業的支撐作用非常之大，將會對市場產生積極影響。」
《
》記者注意到，254號文共分為保持房地產融資平穩有序、積極做好「保交樓」金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益等六大板塊，共16條支持房地產市場平穩健康發展的政策措施。
其中，關於房地產金融方面的內容則有很大看點。254號文顯示，穩定房地產開發貸款投放；支持個人住房貸款合理需求；支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期；保持債券融資基本穩定；支持開發性政策性銀行提供「保交樓」專項借款；延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排等。
此外，在保持房地產融資平穩有序方面，254號文顯示，穩定房地產開發貸款投放，堅持「兩個毫不動搖」，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。這意味著，長久以來，央企、國企是房地產融資市場主力的局面或將被「打破」，民營房企有望進一步得到融資支持。
11月13日晚，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《
》記者表示，254號文還提到，在既有專項借款基礎上，創設一種新的保交樓支持工具，即「配套融資」支持。該金融工具設立的前提是專項借款融資已到位。在此基礎上，將由商業銀行或其牽頭組建銀團進行投放，配套融資最長有3年的資金投放期限，同時不牽扯房貸風險評估和房貸不良率考察等相關內容。
托住房地產
除了金融支持之外，254號文還提出，後續要落實好因城施策內容，在全國政策基礎上，可以合理確定當地個人住房貸款首付和貸款利率下限。同時，254號文表示，要確定新市民首套房貸款的標准。
整體來看，254號文從供需兩端全面支持房地產市場平穩健康發展，力度更是空前。11月13日晚，中指研究院方面對《
》記者表示，254號文的核心邏輯為「企業債務展期 支持融資穩定市場主體」，同時通過「保交樓」來促進購房者信心恢復，支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復。
「對國有、民營等各類房地產企業一視同仁，可以使得資質良好的民營房企將獲得更多房地產貸款支持。此外，支持貸款、信託等存量融資展期，這可以有效緩解房企短期償債壓力。」中指研究院方面對《
》記者說。
至於254號文因城施策的內容，中指研究院方面對《
》記者表示，市場銷售恢復不及預期，需求端支持力度有望繼續加大，核心二線城市政策有空間。截至目前，全國已有超過20個城市降低或者取消首套房商貸利率下限，且均降至4%以下。其中，二線城市武漢、天津等基本降至3.8%-3.9%的水平。
中指研究院方面認為，254號文再次強調要因城施策，符合條件的城市有望加快落地降低房貸利率節奏，已經下調商貸利率的城市不排除根據當地實際情況繼續調整優化。
在市場信心較為脆弱的當下，254號文的出現則是釋放了重磅利好，托住房地產並以期行業可以藉此慢慢走出谷底已然是市場希望看到的。從股市的表現來看，政策及相關利好消息對行業的支持作用不言而喻。
Ⅶ 綠地控股股票走勢壓力位怎麼看綠地控股戰略及業務分析600606 綠地控股價值
最近房地產行業指數在橫盤震盪中徘徊，最近房地產行業指數在橫盤震盪中徘徊，即便於這樣的背景之下也是有不少房地產公司申請上市。如果大家准備入手房地產股票的話，想要在這么多上市的房地產公司中挑選好的房地產股應該如何做？我們一起來深入研究一下國內房地產行業中十強之一的公司--綠地控股吧！在開始分析綠地控股股票前，我整理好的房地產行業龍頭股名單分享給大家，點擊就可以領取：寶藏資料：房地產行業龍頭股一覽表
一、從公司角度看
公司介紹：綠地控股是一家相對大型地產企業集團，於1992年創立，該公司總部設置在上海，公司在A股整體上市，並控制了香港上市公司股份。目前已成立29年，目前已在全球范圍內形成了"以房地產、基建為主業，消費、金融、健康、科創等產業協同發展"的多元經營格局，發展業務遍及全球五大洲五十多個國家，連續十年入圍《財富》全球企業500強。咱們聊完了綠地控股的公司情況，咱們來了解一下綠地控股公司有什麼優勢吧，我們投資值不值得？
亮點一：公司參股銀行
公司曾經給上海農村商業銀行投資2億元，持有該銀行總股本4%股權。向錦州銀行投入3.75億元，且持有該銀行價值3.84%股權。綠地控股對銀行進行參股之後，有利於提升公司的造血功能。銀行作為一個高收益的行業，參股銀行能夠得到較為穩定的投資回報。其次，能夠"就地取材"，增添融資渠道 ，可以幫助公司加快拿地擴張的節奏。
亮點二：公司整體營業收入有望進一步增長
第一，公司預收賬款連續4年都在增長，2021年錄得預收賬款4337.4億元，環比增長2.9%，項目的有序竣工促使營業收入實現規模化發展。
第二，公司多元化產業增長效果明顯，大基建後，營業收入規模也實現了迅速增長。公司的金融、消費綜合產業不斷跟進市場需求，不斷壯大公司發展實力。
亮點三：大消費業務不斷突破，貿易港加速布局
公司目前在消費領域不斷取得新進展，"綠地全球商品貿易港"已經覆蓋在西安、天津、哈爾濱、濟南、海口、貴陽、成都、昆明等10餘個城市，並實現了45億元營收。公司國際貿易業務一共就佔了27億元人民幣，貿易金額連續突破記錄。
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二、從行業角度看
縱使有"房子是用來住的，不是用來炒的"這樣明確的政策引導，然而房地產行業想進一步調控空間的局限性還是非常大的，目前房地產行業仍舊以穩為主。同時，十九大提出"加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度"的要求，指的就是在未來咱們國家會加大力量在住房制度改革和長效機制建設得到更進一步的推進，對於房地產行業的發展而言，一定會產生深遠且積極的影響。
總的來說，長遠來看，綠地控股公司業績走勢是穩步向上的，值得我們關注！但是文章具有一定的滯後性，如果想更准確地知道綠地控股股票未來行情，直接點擊鏈接，有專業的投顧幫你診股，看下綠地控股股票估值是高估還是低估：【免費】測一測綠地控股股票現在是高估還是低估？
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Ⅷ 論文 題目《房地產投資風險綜合評價決策》 關於房地產投資分析、風險分析
【論文關鍵詞】高房價 風險投資 現狀對策 集團利益 房價走勢 宏觀策略
【論文摘要】房地產是近年來中國利益博弈最典型的領域，房價過高已是不爭的事實，集團利益決定著房價走勢，高房價下的集團利益分析有助於弄清中國房地產價格的來龍去脈，有利於房地產市場政策的制訂和實施。房地產風險識別是房地產風險控制的基礎，也是其最重要的一個環節，房地產風險識別就是政府及相關機構提前洞察和發現房地產發展過程中所面臨的各種風險，對這些風險加以認識和辨別，並對其進行系統的歸類分析，以揭示風險的本質。本文主要探討了房地產風險的識別過程、識別方法，並就此提出相應的防範房地產風險的措施。房地產市場的健康發展與社會的穩定以及百姓的安居有著極其密切的聯系。這是因為對於投機行為，人們已了解其危害，但是對於投資行為的認識並不夠。在論證房地產投資是此輪房價上漲的重要誘因之一，同時也是房地產市場持續健康發展的隱患之後，本文結合國家近期推出的各項抑制房價過快增長的政策措施，提出針對控制房地產投資和促進樓市理性回歸的對策性建議。本文側重於研究房地產市場上的投資行為，通過分析我國風險投資發展現狀，提出我國風險投資業發展中存在的問題，並對此提出相應的對策。
一、房地產風險的識別與評估
（一）、房地產風險的識別過程
房地產風險的識別過程主要是確定哪些風險事件可能影響房地產業甚至於整個宏觀經濟發展，並將這些風險的特性文檔化。參與風險識別的人員包括風險管理項目組成員、風險管理專家、相關研究學者以及會對風險識別過程有幫助的任何其他人。具體識別過程如下：
1、確定房地產風險識別的對象。風險識別的第一步就是要確定風險識別的對象，要對整個房地產開發的各個階段進行具體的步驟分解，盡量避免出現漏項，確定出識別的對象。
2、收集並處理與風險有關的信息。
一般我們認為風險是數據和信息不完備造成的，在進行房地產風險識別時，很多識別方法都需建立在大量數據的基礎上。
但是，一般來說，收集並處理房地產業發展過程中和風險有關的各種信息是很困難的，然而風險事件並不會孤立的出現，總會存在一些和它相關或有間接聯系的信息，甚至於一些歷史資料都可以作為有用信息。比如可以收集房地產開發的平均融資率、居民的平均收入及可支配收入、銀行不良貸款率等。
3、不確定性的分析與判斷。結合相關風險分析人員的經驗，運用所收集和處理生成的信息，分析與判斷現階段房地產業發展所面臨的不確定性。
4、選擇風險識別技術與工具。針對不同的風險對象，採取不同的風險識別方法，由於不同的風險對象有不同的特性，因此為了實現有效識別，不同的風險對象可能需要採取不同技術與工具結合。
5、確定風險事件並分類。根據選定的風險識別方法，確定房地產業的風險事件，結合現有的風險信息和風險識別人員的經驗，並根據相關的風險分類方法，對確定出的房地產風險進行分門別類的分析，以便全面識別風險的各種特性。
6、預測風險事件的發展過程及結果。在對風險事件進行分類後，就需要結合相關的實踐經驗對其進行推斷和預測，判斷引發風險發生的原因何時出現以及風險何時發生，風險以何種形式出現，出現後的發展過程及會造成的後果等。
7、風險識別報告。每完成一次房地產風險的識別，都需要在最後提交一份風險識別報告，報告的內容不僅包括房地產業現存的風險清單，還需要提供風險的具體分類、風險發生的原因說明和分析、風險後果及其價值量的表述，甚至於所有風險的控制的優先序列等。根據不同的風險報告需求，具體房地產風險報告的形式也可以多種多樣。
（二）、房地產風險的識別方法
目前流行的風險識別的方法很多，大多是在傳統的風險識別方法的基礎之上有所發展，主要包括:幕景分析法、頭腦風暴法、德爾斐法、篩選——監測——診斷技術、故障樹分析法以及市場調查法。
1、幕景分析法。幕景分析法是在計算機上實現各種狀態變化條件下的模擬分析，是一種用於辨識引發風險的關鍵因素及其影響程度的方法。幕景分析法會像電影鏡頭一樣一幕幕展現當某種因素發生不同的變化時，對整個房地產市場會產生什麼影響，影響程度及其嚴重後果，以供分析人員比較研究。
2、頭腦風暴法。頭腦風暴法是以小組會議為組織形式，通過相互討論產生思維共振，不斷激發與會人員的思維和靈感，進行相互的智慧補充和修正，激發創見性，以取得有新意的創意、觀點和思想。
3、篩選——監測——診斷技術。篩選、監測和診斷是一個連續性的識別過程，篩選就是把具有潛在威脅的影響因素進行分類和選擇，監測就是對每種危險因素進行監測、記錄和分析，診斷就是根據症狀來評價和判斷可能的起因，並對可疑因素進行仔細檢查。由於房地產市場的復雜性和可變性，引起房地產市場風險的因素也是多種多樣的，因此一次篩選——監測——診斷過程不能徹底解決問題，房地產市場還可能產生新的風險因素，因此這個過程往往需要重復進行。
、4德爾菲法。德爾菲法又叫專家意見法，它是一種通過匿名方式反復徵求專家意見，以最終取得一致意見的風險識別方法。針對一些原因較為復雜的房地產風險，德爾菲法具有比較良好的效果。
5、故障樹分析法。故障樹法是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或對各種引起故障的原因進行分解、細化。該法可以將房地產市場面臨的主要風險分解成許多細小的風險，將產生風險的原因一層又一層的分析，排除無關的因素，從而准確的找到對房地產市場真正產生影響的風險因子。
（三）、國際環境分析
1、大范圍的金融危機。2008年全球性金融危機的大背景下歐洲央行、加拿大、瑞典和瑞士央行已經紛紛宣布降息。受到國際大形勢的影響，截止到2008年底，我國央行降息兩次。全球金融危機帶來的經濟下滑，使中國房地產行業面臨前所未有的「寒冬」。未來房產業的成交量持續下滑、購房者信心減弱和持幣觀望、空房率持續增加與毛利率下降，將導致開發商遭遇現金流的困擾，銀行業中的房地產不良貸款風險將大大提高。
2、對中國房地產的消極預期，加上普遍存在的流動性危機使許多海外金融機構開始從中國房市撤回資金回自家救火。這些海外投資機構自2003年開始進人中國的房地產市場，四處出手搜羅優質項目，由於近年房價連續上漲，至今市值已經上漲數倍。他們在中國房地產市場賺得缽滿盆滿後，現在開始通過中介尋找買家，准備出售物業資產了。如曾踴躍投資上海房地產的摩根士丹利要拋售新天地等最頂尖的豪宅，花旗銀行擬出售閃行漕河景苑兩幢高層小戶型公寓，美林名下的南京西路開發項目正在尋找買家，全球最大的服務式公寓營運商新加坡雅詩閣集團正打算出售部分此前收購的項目，澳大利亞麥格理集團也有意出售其在上海的一些公寓項目……這預示著外資機構已經著手准備撤出中國房地產市場，這將使嚴冬中的中國房地產市場「雪上加霜」。
二、高房價下的房地產開發商利益分析
（一）、 房地產開發商是房地產市場的利益主體，是高房價最為直接的受益者。高房價為 開發商帶來的好處主要在於:
1.高價可促銷差品、積壓品。在高房價形成的需求不足供給過剩的假象掩蓋下，人們關心更多的是商品短缺而非商品優劣，此種「稀缺」業態，有助於房產商達到競銷差品、處理存貨的目的。房改之後「九八年積壓」「九九年走高」即是房產商競銷存貨的初始目的。
2.扭曲需求，攫取暴利。2000年後，房產價格連續高漲，消費者心理受到強烈打壓，受投資尋租與投機獲利的動機驅使，消費資本、商業資本、產業資本在金融資本的助力下，消費、投資、投機三大需求普遍出現集中超前兌現傾向，潛在和現實的需求與現實供給形成巨大需求缺口假象，這使得真實的市場供需關系受到強烈扭曲，而製造出的「繁榮景象」反過來又成為房產商抬高房價攫取暴利的充分借口和理由。
3.轉嫁風險，空頭套利。2003年後，房價的走高趨勢、住房信貸、預售制度致使房產商的投資回報與經營風險存在著嚴重的非對等性，讓房地產商實現了無風險炒作，這是房地產市場正常發展與扭曲的分界點。
4.高房價下，更加有利於開發商結成利益聯盟。2004年來，我國房地產價格在越來越大程度上由少數開發商決定，即少數開發商憑借其所處的壟斷地位，默契配合，結成價格聯盟，哄抬房地產價格(許經勇、馬原，2005)。中國的房地產定價已不再是簡單的成本費用定價、商品價值定價和市場定價，而是包含了強烈的人為因素，這種定價是通過開發商的利益協作與聯合來完成的，這種定價方式採用的是利益協同、主觀操控方式，帶有明確的方向性、持久性和擴散性
（二）、高房價下非金融相關產業利益分析
伴隨著過去5年房地產市場需求旺盛、價格持續走高的趨勢，與房地產市場緊密相關的產業部門、單位，獲得了各自利益，實現了較快的發展(上海第六屆中國住房交易會上的統計數據顯示，中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加)。房地產市場的高速發展和適時調整所形成的溢出和收縮效應牽動的部門廣泛，同時，這種溢出和收縮效應存在著高速度、高效益的雙高特點，具有明顯的正向相關性(郭貴祥，2005)受到收人分配不公、財富積累偏差、貧富差距加大的影響，形成現實需求不足、消費乘數下降、科技拉動尚不具備的市場背景，在這種背景下，房地產成為一國經濟發展拉動、內需刺激、產業發展的上佳選擇。房價上漲為房地產市場關聯部門、單位現時帶來的實質利益使得這些利益相關群體樂觀房價上漲，甚至助其走高(盡管這些利益可能是即期、暫時的，甚至很可能有損於利益相關群體自身未來的長遠發展)。介於上述房地產市場的高度相關性，房地產市場調控與開發商行為約束應注意兩個方面的問題:一是多部門的協同調控，二是房地產支柱產業需求拉動的持續動力與相關產業部門的利益保證。
（ 三）、高房價下相關金融產業部門利益分析
銀行不是房地產，房地產也不應當是銀行。時下的「銀行房地產、房地產銀行」(銀行擔風險、房地產分紅利)現象，是雙方責權、利益交叉、替代、合作、依賴失「度」的結果，縱容的是房地產炒作投機。我國的房地產金融主要是以銀行為主導的房地產借貸資本。
房地產商品保值、增值的穩定性使得房地產商能夠得到金融融資的信賴，致使金融利益與房地產業結合得高度緊密。但這種緊密必須有個「度」的問題，這個「度」在市場經濟條件下即是銀行金融商品的保值增值。既有助於產業發展又實現自身的保值、增值是金融資產運作的基本法則，但在有計劃的市場經濟條件下，國家宏觀經濟調控任務則顯得更為重要。1997年亞洲金融危機中中國方面為幫助鄰國早日擺脫危機保持匯率不變的承諾損失，充分驗證了中國金融國家金融宏觀調控的突出地位。站在保值獲利的角度上，房地產價格的適度上揚帶動房地產投資信貸的保值和增值理所當然地成為銀行信貸支持房價上漲的合理依據。房地產炒作行為帶來的價格虛漲套利風險是銀行借貸所不願意看到的，特別是當房地產市場的價格泡沫致使房地產的「炒作套利」發展為房地產的「炒作套貸」更是銀行資產所不允許的。但站在國家宏觀調控的「度」上，上述現象中的「炒作套利」是默認的，後一種現象中的「炒作套貸」則要看對國家宏觀經濟的影響程度和宏觀經濟調控的指向J勝要求。
（ 四）、高房價下相關政府部門的利益分析
政府機構作為公益部門，除非具有引導產業、扶持產業的必要，不應將公共管理權傾向某一產業部門甚至與產業部門的利益捆綁在一起。公共權利與產業利益的捆綁必將刺激產業部門與公共權力的共同利益，通過行政、經濟的互助互益攫取更高的共同利益的同時犧牲的是公共權力整體的公益性。這也就是說公共權利的逐利性行為是以其公益權利正常執行的偏離為代價的。由於房地產價格持續上漲產生的需求拉動效應符合政績考核中的價值考核要求，使得價值考核較為容易地轉化為對房地產市場價格的默認與支持。又由於我國房產和地產是結合在一起的，土地使用權的轉讓是由地方政府壟斷的(即只有政府可以倒賣土地)，房地產稅也是歸政府支配的，因而地方政府對發展房地產的積極性很高，地方政府和房地產開發商的利益和目標往往是一致的(許經勇、馬原，2005)。央行在2005年5月發布的《2004年中國區域金融運行報告》中指出，最近幾年來，上海房地產的財富增長值估計超過2萬億元，房地產市場給上海市政府帶來的地方財政收人約占該地方財政收人的35%。但是政府的部門利益具有明顯的社會輿論與宏觀政策的約束性，它不可能一味地支持房價上漲。當房價上漲能夠帶動地方經濟的發展並能反映出政績、業績時，提倡、、鼓勵、支持甚至主動推動房價上漲，由於過分的虛漲致使風險大於收益而形成的需求拉動下降，甚至由於對過高風險的擔憂而產生的負拉動，特別是受到輿論、宏觀政策調整壓力的影響，當部門利益受到影響而必須割捨時，利益分割中的相關部門便會真正正視房價泡沫帶來的負面作用，整頓房價規范房地產市場的行動才會真正開始。從贊成開發商漲價到「保價托市」再到調控抑價措施的不斷出台反映的是政府部門利益及其政策運作方式的不斷轉換過程。
（五）、高房價下消費者的利益分析
房地產商品消費者是房地產商品的最終使用者，也是房地產市場各項費用的最終承擔者，房價上漲為他們帶來的利益可以分為兩類:一是隨著房價上漲成為自身居住房產的百萬富翁卻依然過著與過去生活沒有什麼兩樣的原有住房戶的「正利益」。另一類則是為了購房承受著巨大還貸壓力的「房奴」們的負利益。原有住房者在房價上漲的過程中獲得的「正利益」，可能是實際利益也可能是名義利益，其主要取決於其自有房產的出售與否。對於房屋自住的消費者來說，得到的只是資產的名義計價價值的增加與住房折舊、居住成本的上升。房地產價格上漲只有售出的房產才能在出售的過程中通過房產漲價獲得膨脹利潤。房地產消費者是房地產市場中尚未形成合作，因而不具備組織行為的群體。消費者所發生的分散的、非專業的購買行為，有著較強的可誘導性。房價上漲的過程中他們較多得到的是負利益，房產炒作、囤積房源是目前中國市場上公開的、最大的「宰客」行為。正是這些非正當的市場行為致使房地產消費者背負了巨額的房貸債務，房地產價格飛漲直接剝奪的是消費者應有的住房權利，間接剝奪的是對社會成果的正常享受。相對於人力、物力、財力、信息、部門組織利益的聯合，消費者行為的物資實力與精神基礎明顯單薄，作為房地產市場中的弱勢群體，在房地產市場行為的博弈中他們的力量不成比例，力量的懸殊對比使得消費者需求較其它利益因素對房價走勢的影響很小，甚至可以忽略不計。對房地產市場具有最終決定性影響力的是自然需求，自然競爭市場條件下自然需求對價格的決定是十分明顯的，但在壟斷競爭、完全壟斷的市場條件下，消費需求表現較多的是購買力的最終決定，特別是當今現實狀況，在金融資本、產業資本、投機資本支撐的房地產市場下，即使是房地產的自然需求也一樣顯得微乎其微。房地產消費者作為社會稅賦的來源，相關政府部門有責任也有義務支持和保護其正當權益。政府部門為了政績考核的需要，放棄百姓利益而與開發商的相互應和，共同抬高房價、虛漲房市價格的做法，是政府公共管理「錯位」「倒位」、錯誤的政績觀造成的，是一種對百姓利益不負責任的行為。
三、房價走勢與對策
（一）從上述看，除去房屋潛在的購買者，再難找到其他的降價因素。由於降價與國家的宏觀經濟繁榮目標的運行相違背，很難將其作為宏觀調整的目標。自2005年3月26日《國務院辦公廳關於切實穩定住房價格的通知》以來，多次發布的調控文件提出的都是「平抑限漲思路」已經充分說明了這一點。但就目前的市場條件，房價的理性回落不太現實，其原因在於市場上缺乏這種理性回落的因素和動力。特別是在當前的「消費資金不足，銀行買單」的情形下，房地產市場價格的未來走勢應該是穩中有升甚至會繼續「飄升」。只要購房者的首付、還貸能力、銀行的房地產信貸能夠得到繼續維持，房地產開發商能夠在這種持續中將經營風險轉化為消費風險與金融風險，並能得到較為高額的投資回報，利益集團的漲價行為便不會停止，消費者的利益就難以保障。但房價不可能無限地上漲，集團利益、漲價慾望最終考驗的是消費者現實房地產消費支出、房地產信貸的潛力與承受力。消費需求、住房信貸的耐力與疏通能力即是房地產價格上漲的極限，超過這個極限的接受程度將是市場規律強制懲罰下的自然回歸。在房地產的宏觀調控的過程中，既能惠及百姓的住房需求又能有效地促進房地產及相關產業發展應當是國家政策對房地產市場調整的初衷目的和基本要求。房地產市場價格的調整抑漲對產業需求拉動的影響，應通過策略的調整給予減少或補足。房地產市場調控的基本導向應當是，限制「百姓買不起」的房地產供給所引起的市場需求減少，通過「百姓買得起」的住房供給的增加引起居民現實住房需求的增長來補足。
（二）「國八條」中兩次提到的限制高價位、大面積房產、別墅，提高小面積、低價位經濟適用房、廉租房供給比率的目的就在於此。市場運行的不同階段出現的不同情形要求不同的調控方法，利息的調整不可能適用於一切情況。貸款利息率的上調適用於借款還貸的人群，抑制的是房地產市場中的「炒作套利」行為與住房需求的正常消費，對於借貸不還的「炒作套貸」沒有作用。炒作房產的目的是藉助住房信貸轉嫁風險套取貸款，對其具有抑製作用的是購房首付比例的增加與房貸成數的減少。銀行套利反而被套，是操作失誤還是刺激需求的調控需要尚需探討。當務之急應當是快速關上銀行大門提高首付比例，特別是限制高價房、奢侈房產的貸款比例。這在宏觀調控政策中的力度明顯不夠。
（三）、房地產投資和投機具有共同的目的，即持有房地產並等待房價上漲後獲取更多的收益。兩者的區別主要在於：房地產投資是指購房者為了獲取長期投資回報而購買住房的行為；而房地產投機是指購房者為了獲取短期投機利潤而從事短期投資或是炒賣住房的行為。國外一般按照持有房地產的期限區分「投資」和「投機」，房地產持有五年以上再交易屬於投資行為，而五年以內買賣房地產屬於投機行為。
1、我國目前對於房地產投資和投機並沒有提出明確的界定標准。2009年以來，在房價不斷上漲和通貨膨脹預期抬頭的情形下，人們普遍認為大量購買住房並等待升值是合理的投資方式。部分居民持有富餘資金購買多套住房，其本人並未分清購房行為屬於投資還是投機。當前我國房地產市場要持續健康發展，不僅要嚴格控制投機行為，也要嚴格控制投資行為，合理引導住房消費需求。
2、 傳統觀點認為，房地產投資主要有以下幾方面優勢：一是活躍房地產交易，增加市場需求，促進房地產市場的發展；二是提供房地產租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求；三是提供風險較小且回報較高的投資渠道，能夠實現資產的保值、增值。然而在當前形勢下，房地產投資的弊端要大於其優勢。
（1），在房地產市場供過於求，房價下跌的情況下，房地產投資確實有利於增加市場需求，促使房價止跌回升
（3），近年來我國貨幣流動性過剩，投資渠道較為單調，房地產價格持續上漲的現狀使得很多人認為房地產是回報較高、風險較小的優質投資渠道，這種觀點助長了房地產投資的行為，卻忽視了房地產投資的風險和危害。投資的風險與收益是正相關的，要獲取較大的收益，必然要承擔較大的風險。雖然過去幾年我國房地產價格增長迅速，但是從長期來看，大多數國家的房地產溢價程度與通貨膨脹速度保持一致，且房地產市場的發展呈現周期性波動。根據Economist House-price Indicators統計資料，1990年到2010年第二季度，美國、英國、日本和新加坡的房價在短期內，會呈現單向上漲或是單向下跌的走勢，但是長期來看，四國房價均出現上下波動的情況。由於房地產是「不動產」，一旦房價下跌或是房地產市場步入蕭條期，那麼投資者難以獲得預期收益，甚至遭受損失。
（4），住房和股票等投資品具有本質的不同，它們根本不在一個需求層次上，房地產投資直接影響居民基本生活保障。與股票、基金、黃金等投資品所根本不同的是，股票等投資品是在具備富餘資金下的自由選擇，而住房具有很強的民生性，突出表現為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，是維護社會公平的重要媒介。當前的情況是，一方面，富人將剩餘資金投入房地產市場，拉動房價上升，一大批人通過房地產的投機與投資，成為富裕階層，甚至躋身富豪榜排名；而另一方面，窮人因為房價過高只能望「房」興嘆，難以滿足基本生活需求。當前房地產投資已經成為少數人謀取利益的手段，而這種謀利，是通過對民生設施的炒作，通過社會財富的轉移和再分配形成的，這顯然不是社會公平的體現。由此可見，在我國基尼系數居於高位，貧富差距不斷拉大的現狀下，放任房地產投資只會壓制民生需求，造成富者愈富、貧者愈貧，不利於社會的可持續發
四、我國可以借鑒德國住房儲蓄機構的多元化結構。德國個人住房融資渠道包括儲蓄銀行、信貸合作社、建房互助儲蓄信貸社、住房貸款協會和建築協會等。從所有制性質來看，有公營、私營、民間合作三種情況。儲蓄銀行是由政府建立的國營機構，建房互助儲蓄信貸社、住房貸款協會和建築協會都有私營和公營兩類，而建房信貸合作社是民間合作互助機構。
（一） 防範房地產開發企業的金融風險
1、銀行信貸風險防範。加強對房地產開發信貸資金的管理，這對房地產開發企業金融風險防範尤為重要。央行121號文件規定開發商只有自有資金達到30%，且取得四證的情況下才能向銀行取得貸款，這在一定程度上提高了開發商貸款門檻，降低了銀行金融風險。但是，由於信息不對稱，銀行業在貸給房地產開發企業資金後，很難得知資金流向和使用情況等信息，更難控制資金使用。而且，房地產開發企業貸款資金往往數額巨大，一旦銀行等金融機構將貸款發放給缺乏資質和信用的開發商則會承擔巨大的違約風險。因此，有必要提高銀行等金融機構的信貸監管力度，防止操作上的疏忽或玩忽職守等情況帶來的銀行信貸風險。我國銀行信貸監管部門不僅要對房地產開發企業資質、信用、自有資金比例、完工比例等按照規范嚴格監督，更要時時監控資金流向以避免不良資產的形成。
2、鼓勵多元化融資模式。房地產行業銀行信貸集中會給銀行業帶來很高的風險，同時，也會助長房地產泡沫膨脹，激發潛在的金融危機。因此，有必要改變房地產開發企業向銀行貸款這種單一的融資模式，發展多元化融資模式，這樣做可以有效地分散銀行業金融風險。房地產開發企業是資金的需求者，應當更加積極地開拓融資渠道。房地產開發企業要打破原有的信貸融資模式，根據自身情況努力尋找適合企業發展的融資模式。同時，通過加強企業自身對資金的管理來提高資金使用效率。
3、房地產投資信託風險防範。規避投資信託風險可以採取以下辦法：一、完善房地產信託相關法律規定。對房地產信託和其他信託各種操作都要做出明確的法律規范。另外，與房地產投資信託配套的稅收、財會制度等也要做出相應的特殊調整，盡快出台工商登記、信託稅收、信託會計、外匯信託、信息披露、房地產等專項信託管理辦法。二、加強信託公司實力和專業能力。信託產品的風險主要與信託公司抗風險能力和資金實力等有關，因此，專業的房地產投資信託公司能更有效地規避風險。同時，要鼓勵信託公司建立科學的投資決策和風險控制制度。
4、健全我國房地產信用評級制度住房抵押貸款證券化、房地產開發企業融資、個人住房抵押貸款等都需要與信用評級制度配合實施。美國次貸危機爆發從一定程度上體現出美國現行信用評級制度的執行情況存在缺陷。我國房地產金融體系缺乏信用評級這一環節，我國金融機構對房地產信貸業務擔負著比較大的金融風險。我國有必要完善現行的信用評級制度。
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Ⅸ 觀察｜銀行、AMC紛紛助力房地產項目風險化解，金額已超千億
近期，銀行、全國性資產管理公司(AMC)紛紛拋出發債等融資方式，參與到風險房地產企業優質項目的風險化解和處置等。
銀行方面，浦發銀行、興業銀行、廣發銀行、招商銀行、平安銀行、上海銀行等銀行先後宣布房地產項目並購融資支持計劃，包括金融債、並購基金等多種融資方式，合計融資規模將超千億。AMC方面，東方資產和長城資產也於近日宣布獲批發行100億金融債，用於房企優質項目化險等。
監管層面發聲助力房企項目化險
事實上，銀行、AMC參與到房地產項目風險處置離不開監管層面的積極推動。
去年12月，交易商協會舉辦房企座談會，表示將優先支持注冊發行債券用於並購及項目建設；人民銀行和銀保監會聯合印發《關於做好重點房地產企業風險處置項目並購金融服務的通知》等。
1月18日，在國務院新聞辦舉行的2021年金融統計數據新聞發布會上，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，去年下半年，恆大等個別房地產企業風險顯性化，受此影響，房地產各類主體避險情緒上升，金融機構也出現了短期的應激反應。針對這一情況，金融管理部門第一時間採取應對措施。其中，採取的一項重要工作是《關於做好重點房地產企業風險處置項目並購金融服務的通知》，指導金融機構以市場化方式支持風險化解和行業出清。
據中證報報道，近日金融管理部門召集幾家全國性資產管理公司(AMC)開會，研究資產管理公司按照市場化、法治化原則，參與風險房地產企業的資產處置、項目並購及相關金融中介服務。
金融機構積極主動參與
無論是銀行宣布發行房地產並購主題債、提供房地產項目並購融資支持還是AMC發行金融債券用於房企紓困，都將對重點房地產企業優質項目的風險化解及處置產生一定的積極影響。
上海銀行相關人士曾向澎湃新聞表示，上海銀行將主動作為，積極支持優質房企兼並收購房地產項目，提供並購貸款、並購財務咨詢、並購票據、並購撮合等綜合金融服務，穩妥有序推進募集資金投放。同時，上海銀行將加強對相關業務的風險控制和貸後管理，做好資金用途監控、專款專用，防範化解房地產企業風險，助力房地產行業良性循環和 健康 發展。
長城資產也曾向澎湃新聞表示，本次債券的發行有利於其加大服務實體經濟力度，為實體企業紓困化險、促進房地產行業良性循環和 健康 發展提供長期限、低成本的資金。
如何看待銀行、AMC參與到房企化險？
金融機構中，銀行率先參與到房企化險。今年以來，從浦發銀行成功發行首單房地產並購主題債後，興業銀行、招商銀行、廣發銀行、平安銀行、上海銀行陸續表態將發行房地產並購主題債，擬發行額度在30億元至100億元不等。
東方金誠研究發展部分析師唐曉琳在接受澎湃新聞采訪時表示，從政策推出的目的來看，並購債對優質企業、優質項目的限制，決定了政策意在盤活出險企業優質項目，加速行業資源整合優化，這將一定程度加速弱資質民營房企市場化淘汰進度，推動房地產市場風險有序出清，對紓解房地產行業融資困境具有一定的幫助意義。尤其是並購債不納入房地產貸款集中度管理和三條紅線這一政策，為房企開啟了一個新的融資渠道。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華在接受澎湃新聞采訪時表示，銀行發行房地產並購債，有助於獲得長期限穩定流動性，拓展房地產並購貸款業務，銀行房地產並購貸款不計入房貸集中度管理；同時，此舉通過部分房企並購重組，有效防範化解行業風險，推動行業結構持續優化，促進行業 健康 發展。
此外，銀行也和房地產商就並購融資達成相關合作：招行先後與華潤置地、華潤萬象、大悅城控股、碧桂園、美的置業簽署合作協議，共計授予相關房企約540億元並購融資額度，大悅城控股還與浦發銀行簽署了100億元額度的融資協議。福州萬科獲得興業銀行近30億元並購貸款，旭輝控股與平安銀行簽署了50億元並購融資戰略合作協議，五礦地產則獲得交行100億元授信額度等。
在銀行之後，AMC也參與到房企化險，東方資產和長城資產於近日宣布獲批發行100億金融債，用於房企優質項目化險。對此，唐曉琳表示，AMC參與到房企化險，可以補足銀行類金融機構並購融資服務短板。AMC房地產不良資產處置經驗豐富，處置方式多元，市場資源整合能力強，尤其是在標的股權較為復雜、自身問題較大等項目的風險處置方面經驗豐富，可對銀行類金融機構並購融資服務形成強有力的補充。
唐曉琳進一步表示，AMC的加入，有助於加速房地產行業風險化解和市場有效出清。目前來看，並購債仍處於「試水」階段，房地產市場需求依然低迷、風險項目處置效率低等問題壓制了央國企及大型房企的參與意願，AMC模式的及時介入可為地產風險化解、優質資產盤活提供更加靈活的市場化處置方式，將有助於提升地產風險處置效率和覆蓋范圍，提高其他類型金融機構和大型房企地產風險處置的積極性，從而完善多層次多主體參與的市場化風險化解機制，加速推動房地產行業風險化解和市場有效出清，並成為監管層解決房企融資困境的又一有力抓手。
校對：張艷
Ⅹ 地產股還能買么
我認為地產股到現在不能買了。由於銀保監會給銀行設置了兩道紅線，如果房地產公司的負債率很高，那麼就不允許銀行向這些地產公司貸款，而如果房地產公司缺乏了流動資金，那麼離倒閉就不遠了。而由於最近幾年政府一直加強對房地產市場的調控，導致房地產公司度日如年，已經出現很多公司爆雷的情況，所以千萬不要去購買地產股。
現在國內經濟發展持續下滑，股票市場也顯得不景氣，不僅僅是地產股在持續跌落，其他的股票行情也並不樂觀，不僅僅不能買地產股，而且也不要隨意的去投資房產，市民在生活中最好還是要有一定的積蓄，這樣以便不時之需，每一個時代都有每一個時代發展的主題，而到現在房地產市場已經不是政府大力發展的方向，推動新能源，發展新科技才是時代的主題。