1. 大家知道国内首只投资美国房地产信托凭证（REITs）的基金是哪只基金吗
就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。
房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显着区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。
从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。
REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范，所以，强烈建议尽快在我国立法支持并推广。
另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。
1）根据REITs的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型房地产投资信托基金(Equity REITs)、抵押型房地产投资信托基金(Mortgage REITs)和混合型房地产投资信托基金(Hybrid REITs)。
2）按照组织结构不同，可以分为契约型REITs和公司型REITs两种。
3）按照投资人能否赎回的不同，可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs两种。
4)按照组建和运营方式的不同和所处发展过程的不同，可以分为伞型合伙房地产投资信托(UPREITs)和伞型下属合伙房地产投资信托DOWNREITs、“合股’’(StapledStock)和“双股"(Paired Share)，以及“纸夹’’(Paper Clip)结构。
REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。
对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。首先，因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。其次，由于基金的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。最后，由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款的收益，而且其风险却要小于一般的股票。
对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款；同时，由于REITs的分散投资策略，降低风险的投资原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净值的规定比例，因而房地产企业不丧失对企业和项目的控制权和自经营权。
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房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期，美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后，房地产证券化得到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。 2003年,房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，并允许借款不超过持有房地产价值的45％。
美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其它金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够享受税收优惠的一些主要条件，从而解释为什么了美国REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开。2003年7月,香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。
按《房地产投资信托基金守则》规定，香港REITs每年必须将不低于90％的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。尽管美国、澳大利亚和其他亚洲国家对REITs的收入分配都有要求，但是这些国家对REITs的分配要求与税收条款相联系，尤其是美国的REITs发展基本上是税收优惠驱动，收入分配要求其实是避免双重征税的需要。香港的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITs必须交纳地产税，REITs面临公司资本利得和地产税的双重征税。香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式，除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外,《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中的各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规定。
可见，美国的REITs是始终围绕着税法来发展的,其REITs的起源有明显的税收优惠特征;而香港对REITs的规范不是通过税法中税收优惠的杠杆而实现，而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或新建法令，对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定,并没有明显的税收优惠驱动的特征，因而可以说香港的REITs是发展是专项法规型，这种模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用。美国的 REITs的发展非常迎合市场的要求，所以可以说非常市场化，其REITs市场化导致的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济，以及其较成熟的金融体系；而由于REITs在香港的发展历史较短，所以REITs的形成仅仅是在各个专项法规要求的规范框架内，因而REITs在香港也没有形成由市场环境所致的结构上的变异。
我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。
首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。
其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。
再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。
1、加快相关政策和法律法规制定
房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。
2、加快房地产信托专门人才的培养
加快、加强REITs的人才培养。发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资；同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。加强房地产信托人才的培养，需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。
3、防范运作中的道德风险
从美国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系，还要创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致，对REITs的发展就显得非常关键。另外，有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题，管理者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度，能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化，最大限度地防范风险。
4、建立信托企业信用制度
建立信托企业信用制度，以完善的法律体系促进信托市场的诚信，保证信托市场的健康发展。建立信托企业征信体制，划分信托企业信息类型，实现征信数据的开放；发展信用中介机构；建立标准化的信托企业征信数据库；建立健全失信惩罚制度；规范发展信用评级行业；大力发展信托企业信用管理教育。
5、健全信息披露制度
有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保，但信托合同中对此没有揭示，使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。
鉴于我国目前存在的住房租赁市场远不如买房市场发达，租售比价严重不合理；房地产企业资金过度依赖银行贷款，房地产业投资风险增大；结构性矛盾日益显现，中低价房供不应求，高档住房供大于求等问题，中国内地设立房地产投资信托基金建议定位于收购和持有适合中低收入居民租住的住房，并辅以一定比例的经营性公建项目，以平衡租金收入，实现受益人的预期收益。
当前设立房地产投资信托基金对中国内地经济和社会的发展意义深远：一是有助于增加租赁住房供应，改善住房供应结构，发展住房租赁市场，并为中低收入居民提供适宜的租赁住房；二是有利于促进房地产业的专业化发展，使房地产融资、开发、物业管理和投资管理等活动相对分离，促进其效率和水平的提高；三是有利于丰富房地产直接融资形式，推进金融体系改革与创新，有效利用社会闲置资金，扩大直接融资规模，优化融资结构，降低融资成本，同时为大众和保险业提供了有适当收益、低风险的投资品种；四是有利于缓解房地产市场周期性波动对社会经济的影响。
在中国内地设立房地产投资信托基金已具备良好的基础：一是租赁市场的需求潜力将为房地产投资信托基金提供广阔市场。二是中国内地房地产市场持续发展日益成熟，在国家宏观政策指导下，金融机构的风险得到有效控制，房地产金融秩序比较稳定，为信托基金提供了良好的市场环境。三是国际和国内经验可资借鉴。近年来，北京国际信托投资有限公司、北方国际信托投资公司等一些信托投资公司以多种形式为房地产投资及管理的各个阶段提供融资，推出了我国内地在功能上接近房地产投资信托基金的产品，这些探索对设立信托基金均具有借鉴作用，并积累了一定经验。四是国内的信托投资公司、资产管理公司、物业管理公司、基金上市发行服务机构，也已具备为信托基金提供专业服务的能力。五是投资者投资这类房地产投资信托基金是有收益的。把政府原用于解决中低收入居民的住房问题的资金整合起来，加上原来经济适用房“补砖头”的优惠政策以及土地出让金等，再加上社会投资和经营性公建的高租金收入，这类房地产投资信托基金的回报率不会太高，但一定高于银行存款。
1、可供选择的三种模式。
(1)信托计划模式。这种模式的优势在于能从结构上确立受托人的资产管理职能，在保证基金的投资和收益分配策略顺利实施的同时，有效地保护投资人 (委托人)的利益。目前的房地产信托计划上升到房地产基金的层次上，就要克服其在产品设计上的障碍：一是只具融资性，不具投资性；二是无统一交易平台，面临市场流动性问题；三是债权性质，使得不能像真正的REITs那样参与项目的管理和投资决策。
(2)房地产上市公司模式。这种模式的优势在于：一是障碍少，以现有《公司法》和《证券法》为根本依据；二是现有上市公司的经营和监管实践提供了丰富的经验；三是这种模式下的基金的股东即为公司股东，回避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突；四是国际上有成熟的经验可借鉴。这种模式面临的问题有：一是我国《公司法》所规定的“公司对外投资不得超过净资产的50％”对于主要以收购新的房地产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大障碍；二是面临着公司制下公司管理与房地产项目管理混杂所容易出现的潜在利润冲突问题。
(3)封闭式契约型产业基金模式。这种模式的优势在于：一是可借鉴我国现有的证券投资基金的经验；二是避开公司法对公司对外投资50％限额比例的限制；三是通过基金的结构从而引入对房地产项目的监管与管理。这种模式面临的问题有：一是基金管理公司股东和基金持有人之间有利益冲突；二是缺乏法律依据。
2、选择信托基金。
在上述三种模式中，我们认为，利用现有的信托法规及信托制度，在目前信托投资公司开展的集合资金信托业务基础上设立本基金，法律、政策障碍少，可行性强，试点工作成功的机会更大。
(1)相对完善的信托法律法规有助于基金的规范运作。2001年以来，我国相继颁布了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》《信托投资公司信息披露管理暂行办法》及《信托业务会计核算办法》。信托法律法规体制已经相对完善，便于基金规范运作及获得有效监督。
(2)现有的集合资金信托计划为本基金的设立奠定了基础。第一，此类计划广泛地投资于房地产，已经为房地产企业、投资者和监管部门所熟悉，具有较好的市场基础。第二，信托投资公司已经开始利用此类计划来探索设立本土化房地产投资信托基金的途径。如2003年12月北京国投推出的一个计划，就是直接购买一个商铺的产权，信托计划投资者的回报源自商铺的租金收入。该计划在运作原理上已经接近国际上的房地产投资信托基金。
3、借鉴国外及我国香港、台湾的成功经验。
美国现有的房地产投资信托基金有一部分是采用信托形式。新加坡及我国香港和台湾上市的房地产投资信托基金也采用信托形式。采用信托形式成立的房地产投资信托基金属于实际上的“信托”；在台湾就明确地被称为“不动产投资信托”，而把该信托项下的信托财产称之为“基金”。
我国证券投资基金法在借鉴香港证券投资基金模式时，把基金管理人和基金托管人视作共同受托人，并分别赋予其管理基金和保管财产的义务，两者分别对基金管理不当和财产保管不当负责。但是按照我国信托法，共同受托人所承担的义务是一样的，必须对信托财产的管理、运用及保管不当负同一责任。因此，证券投资基金法与信托法存在冲突。
如果我们要借鉴新加坡或香港的模式设立房地产投资信托基金，同样面临着上述法律冲突。因此，我们认为，借鉴台湾的做法更适合我国内地现行法律体系，在现行信托法律体制框架内完全可以设立房地产投资信托基金。
1、信托基金设立形式。借鉴我国台湾地区的模式，信托基金采用契约型方式设立，由信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，发行信托基金受益凭证。参照封闭式证券投资基金的运作方式，采用公募方式，上市交易，存续期间不得赎回，并按照国际惯例赋予其可以增发的功能。信托存续期不低于30年，信托到期终止后，经受益人大会协商可以延长存续期，也可采取发行新的信托基金的方法，按照协议价格或者公平市场价格收购原信托基金持有的物业，实现原投资者的资金退出。
2、信托基金的主要参与者。信托基金的主要参与者包括委托人、受托人、资产管理人和受益人。
3、受益人大会制度。为了保障投资者的合法权益，信托基金可引入受益人大会制度，并在信托文件中对受益人大会的相关内容进行约定。受益人会议相当于股东大会，可以就基金管理和运作的重大问题进行表决，如投资策略的改变、受托人的撤换、新受益证券的增发、基金终止等等。信托基金各方当事人应按照信托文件的约定，充分发挥受益人大会的作用，规范信托财产的管理和运作，建立严密的风险内控制度。
4、收益及分配。信托财产所得各项收入扣除成本、费用及相关税、费等支出后，原则上将90％收益向受益人分配。房地产投资信托基金实际上是一种集体投资方式，投资者必须在自担风险的前提下享受投资收益。因此，基金只提供预测的收益率，而不就投资回报对投资者作任何承诺。
5、信托资金的运用。信托资金的运用，主要包括收购和持有适合中低收入居民租住的经济型租赁住房，并辅以部分经营性的公建项目，以平衡租金收入，实现受益人的预期收益。
(1)收购房源。信托基金募集资金可收购现有适合租赁的住房，同时，信托基金还可收购符合信托基金运用方向，由房地产开发公司定向建设的住房。定向建设住房的选址地块应为交通便利、邻近市区，具有一定的人口规模及产业基础，有较强的土地升值空间，符合城市建设发展方向的地区，有利于保证物业的出租率及租金水平的稳定性。
(2)租金标准。租金构成原则上应包括折旧费、受托人和资产管理人费用、税金、维修费、投资收益五项因素。如在住房建设和运营中政府给予政策扶持，可在一定程度上降低租金水平。
6、配套优惠政策。信托基金在我国尚处起步阶段，鉴于基金收购物业主要面向中低收入阶层，为降低运营成本，保证信托基金试点项目的成功，政府可给予必要的政策扶持。如为信托基金定向建设的住房享受经济适用房建设优惠政策，在信托基金运营中按照国际惯例免缴信托基金层面的企业所得税，对租金收入计征的营业税和房产税等统一按综合税率5％收取，对信托基金首次购买住房作为经济租赁房过户的契税、印花税予以免缴等政策优惠。
2. 不动产投资的信托
不动产投资信托指的是受托机构以公开募集或私募方式，交付受益证券，募集一笔资金，再投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券等，也就是“先有钱，再投资不动产”的型式。
在不动产投资信托中，投资者以购买信托法上产权证书的方式将资金交给受托人，从而取得受益人地位；受托人有权将该资金用于不动产经营，并须将不动产收益分配给投资的受益人。
不动产投资信托常常被投资者作为减少纳税或延缓纳税的手段。 （一）公司
美国1960年立法规定了两种组织形式，即非法人信托和非法人组织（Unincorporated Trust orUnincorporated Association）。直到《1976年税制改革法》（Ta）（Reform Act of 1976）才允许设立公司型不动产投资信托。
其实，在1960年1月4日众议院议员Keogh提出的法案中就已经将公司纳入不动产投资信托的组织形式范围。1960年立法将公司排除的原因有两个。其一，当时美国国会和财政部的主流观点认为如果允许设立公司型不动产投资信托，会使得以不动产运营为业务的公司逃税。其二，不动产投资信托立法的推动者过去一直是通过商业信托的组织形式来进行不动产投资，所以在是否允许设立公司型不动产投资信托这一问题上并不积极。从实践来看，《国内税收法典》为不动产投资信托规定的严格条件使得上述担心没有必要，并且不动产投资信托也只能在承认商业信托的州成立，不允许公司型也大大限制了不动产投资信托的发展。《1976年税制改革法》遂将公司纳入组织形式范围。
结合上文关于不动产投资信托制度来源的分析，投资公司不仅有公司型也有信托型，商业信托也是具有公司特点的一种商业组织。不仅如此，作为投资公司继受对象的英国投资信托，基本形式也是公司。因此，英美法这种不在严格意义上来使用“信托”一词的背景，将公司纳入其中是没有任何障碍。
（二）信托
《国内税收法典》也不是在严格意义上来使用“信托”一词。作为不动产投资信托的组织形式，信托包括商业信托、特拉华式信托以及一些州的不动产投资信托专门立法所规定的非法人信托。
商业信托兴起后，有许多州以制定法对商业信托进行了改造。就其实质来说，所谓改造就是在一定程度上排除传统信托法规则的适用。制定法对商业信托的改造始于1909年马萨诸塞州的立法，除外尚有阿拉巴马、肯塔基、亚利桑那等20个州对商业信托进行了专门立法。在此可以将改造的内容归纳为三个方面：首先，将商业信托界定为一种独立的法律实体，比如商业信托有自己的名称和独立的诉讼地位，可以自己的名义签订合同等；或者就特定事项，比如起诉、应诉，承认其为独立法律实体。其次，要求将信托文书副本登记备案，但登记备案并不是商业信托的成立要件，仍然是基于信托文书而成立。再次，以信托财产承担受托人管理财产过程中所产生的侵权责任或合同责任，并且直接免除受益人的责任。
所谓特拉华式法定信托是指以特拉华州法定信托法（Delaware Statutory Trust Act）为代表的州制定法对商业信托改造的产物。此类制定法还包括怀俄明、康涅狄格、马里兰、南达科他、弗吉尼亚、内华达和新罕布什尔等州以“法定信托”、“商业信托”或“投资信托”命名的立法。这些制定法的改造主要表现在两个方面：首先，信托文书可以赋予受益人直接控制法定信托的权利。比如受益人可以向受托人或其他人发出管理方面的指示，可以召开会议就任何事项进行表决。这是商业信托和法定信托最根本的区别。其次，成立法定信托需要向本州州务卿办公室提交一份信托证书，法定信托自提交信托证书之日或者在信托文书中指定的晚于提交之日的日期。这也改变了商业信托基于信托文书而成立的传统。
所谓非法人信托是指有些州在对不动产投资信托的专门立法中规定的一种组织形式。这些州包括阿拉巴马州、加利福尼亚州、路易斯安那州、马里兰州、北达科达州、俄亥俄州、得克萨斯州、犹他州等。其中阿拉巴马州和俄亥俄州既有对商业信托的立法，也有对不动产投资信托的立法。对阿拉巴马州和俄亥俄州来讲，不动产投资信托要想获得该州的承认必须符合其专门立法。但是即便是不符合其专门立法规定的商业信托，如果符合《国内税收法典》规定的条件，也不应当影响该商业信托获得不动产投资信托的法律地位。从这些州的专门立法来看，非法人信托也是基于信托文书按照信托架构成立的，并且也都带有公司的特点。虽然各州专门立法的具体规定不尽相同，但是一般包括如下内容：能以非法人信托的名义起诉和应诉、签订合同、处分财产；以信托财产对非法人信托的债务承担责任，受益人承担有限责任，受托人不承担责任；发行可转让的受益凭证等。因此，非法人信托也不是传统意义上的信托，而是和商业信托、特拉华式信托相似的商业组织。
（三）非法人组织
《国内税收法典》也将非法人组织列为不动产投资信托的组织形式。但是该法没有明确界定何谓非法人组织。在美国，合伙不是联邦所得税的纳税主体，而该法典所称非法人组织却本应和公司一样缴纳联邦所得税。否则也谈不上税收优惠了。因此，合伙不属于《国内税收法典》所称非法人组织。有限合伙也不是联邦所得税的纳税主体，不应包括在内。到目前为止，美国还没有非法人组织型的不动产投资信托。 （一）涵义
所谓不动产投资信托的消极属性，是指其以股息形式向股东或受益人分配的收入，应是以不动产租金和不动产抵押贷款利息等消极收入为主体，并且不能从不动产开发和销售以及饭店、宾馆的经营等以提供服务为基础的业务中获得收入。不动产投资信托的消极属性是从1960年立法开始就强调的一个基本理念。规定这一属性的原因有两个。首先，不动产投资信托立法的推动者，将当时已经给予投资公司的税收优惠，适用于不动产投资信托。这些推动者认为投资公司仅仅进行消极投资活动而不涉猎积极业务，其收入主要是股息和利息。既然如此，不动产投资信托的收入也应以消极收入为主。其次，美国国会担心如果允许不动产投资信托参与积极业务，会使一般的公司也以不动产投资信托为借口逃税。比如，如果允许不动产投资信托参与积极业务，通用汽车公司就会以其投资于汽车并将收入分配给股东为由，主张就其分配给股东的股息不应缴纳所得税。
（二）实现
为了实现不动产投资信托的消极属性，《国内税收法典》从两个方面对其进行了规定。首先，限制不动产投资信托收入的来源。比如直接或间接来自经营和管理不动产收入被排除在外；明确界定某些收入不能归人“不动产租金”的范围等。其此，规定了独立承包商（Independent Contractor）制度。即在权益型不动产投资信托中，应由独立承包商向承租人提供与不动产租赁有关的服务，而不能由不动产投资信托提供。1960年立法法毫无例外地规定向承租人提供的所有服务均由独立承包商来完成，以严守不动产投资信托的消极属性。但实践中人们认为该规定过于严格，并且积极业务和消极投资的界限并不明确，因而对这一规定提出批评。基于此，国会在坚持不动产投资信托消极属性的前提下，开始对上述规定予以缓和。比如1976年《税制改革法》允许不动产投资信托可以向承租人提供与出租不动产相关的常规服务，但对什么是常规服务并没有界定。美国财政部曾对一些不动产投资信托做出特别裁定，其中指明了获许的服务项目，诸如租赁事宜（要约邀请、租赁合同谈判、收取租金等）、不动产的维护（包括建筑物、配套设施、预警系统、共有部分、专有部分等）、水电暖等的供应、安全保卫以及自动售货机等。1999年《不动产投资信托现代化法》（REIT Modernization Act）允许由不动产投资信托的应税子公司向不动产投资信托的承租人提供服务。 （一）不动产投资信托的一般类型
权益型（Equity REIT）、抵押型（Mortgage REIT）和混合型（Hybrid REIT）。
权益型不动产投资信托持有收益型的不动产，诸如公寓楼、购物中心、停车场、高尔夫球场等；
抵押型不动产投资信托持有不动产抵押贷款资产。
混合型不动产投资信托是前两种类型的结合。
美国以外的其他国家或地区，以权益型不动产投资信托为主，并且将其归入不动产证券化的一种形式。
（二）不动产投资信托的特殊类型
1、伞形合伙不动产投资信托和嫁接不动产投资信托；
2、合股式不动产投资信托和纸夹式不动产投资信托。
（三）不动产的表现形式
1、房子
2、耕地，山林
3、机器
主要体现在房子，因为现在耳熟能详的就是某不动产，主要是指房产。
3. 什么是不动产投资信托基金
不动产投资信托于1960年产生于美国，它依照商业信托原理设计，是指信托机构面向公众公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证筹集资金，将其投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等，投资所得利润按比例分配给投资者。
4. 不动产投资信托基金是什么
不动产权投资的信托基金就是一个非常大的基金，它的机构是非常好的基金。
不动产登记暂行条例实施细则（讨论稿）》（以下简称《细则（讨论稿）》）开始在国务院相关部门间进行讨论，讨论已基本完成。《细则（讨论稿）》共15章192条，包括了总则、一般规定、土地所有权登记、国有建设用地使用权等登记内容，以及登记资料的查询、保护和利用等信息。
2014年12月22日，酝酿7年之久的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）公布，将于2015年3月1日执行。为了保证《条例》的顺利实施，相关部门进一步细化登记类型、登记程序、各类不动产物权登记的要求、登记机构和人员职责等，明确和统一不动产登记表卡簿册和证书式样内容，规范不动产权籍调查的要求，以健全《条例》的配套政策而制定《细则》。
2014年12月25日，从国土资源部获悉：国土资源部地籍管理司、国土资源部法律中心已起草完毕《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）。
《细则（讨论稿）》显示，国家级不动产的登记管辖并不参照《条例》执行。具体内容是在第2章第9条，“中央国家机关使用的国有土地使用权以及建筑物、构筑物所有权登记发证参照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的有关规定。所以也是可以做的。
5. 不动产信托的概念
不动产信托也可称之为房地产信托，简单来说，就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权移转给受托人，使其依信托合同来管理运用的一种法律关系。它是以不动产如建筑物、土地（不含耕地）等作为信托财产，由受托人按照信托合同，将不动产透过开发、管理、经营及处分等程序，提高不动产的附加价值，并将受托成果归还给受益人的信托业务。
在不动产信托中，通常受托人代为管理和处理的业务主要是一些间接性的业务，如不动产的买卖、租赁、收租、保险等的代管代营，代理有价证券或不动产的登记、过户、纳税，代修房屋、代付水电费、代办法律手续，此外还受理土地的丈量、建筑物的设计和绘图、建筑工程的承包、不动产的鉴定、评价等业务。在不动产经营中，受托人处于中介地位，一般不承担债权、债务的经济责任。
6. 即将上市的reits在哪里申购
目前国内购买reits基金的渠道有场内基金购买和场外基金购买两种，但是交易平台却不同。场内基金的交易平台是指在交易所内进行买卖的基金，一般在证券公司的交易软件APP进行交易；场外基金则在支付宝、微信、银行、天天基金等第三方理财平台，购买方式和平常购买基金是一样的
拓展资料：
国内首批reits基金于2021年5月31日募集完毕，目前还没有新的reits基金发行，投资者可在首批公募reits上市后在二级市场买卖；也可以等到未来有新基金发行时认购。
1、在二级市场买卖需要投资者开立一个股票账户，首批公募reits大约在2021年6月底上市，上市后就能像股票一样自由买卖。
2、未来如果有新的reits基金发行，投资者可以在基金公司、证券公司、支付宝、天天基金网等销售渠道购买。不过在场外购买上市后要办理转托管手续。
目前上市10只公募reits分别是：
三家产业园基金：深圳蛇口（博时基金）、上海张江（华安基金）、苏州工业园（东吴基金）；
三条高速公路基金：广河高速（平安基金）、杭徽高速浙江段（浙商证券资管）、渝遂高速重庆路段（国金基金）；
两家仓储物流基金：盐田港（红土创新基金）、普洛斯（中金基金）；
两家环保处理基金：首创水务（富国基金）、首钢绿能（中航基金）。
REITs（Real Estate Investment Trusts）中文译名房地产投资信托基金，也称为不动产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集投资者资金购买不动产，并委托专门的机构进行投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的证券工具。
通俗地说，股票型基金买股票，债券型基金买债券，而公募REITs则是买不动产，比如房子、高速公路、产业园区、仓储物流等。
这张图帮大家理解REITs基金：
在我国，公募REITs明确主要投资基础设施建设，所以在很多文件中，又称REITs基金为基础设施证券投资基金
REITs基金的收益特点：
基础设施公募 REITs 具有较高的分红比例，采取强制分红政策。REITs期间分红来源主要依靠可预期的资产运营收益，因此，单位价值波动性相对较小。
基础设施公募REITs 具有双重属性，投资者收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益。
REITs基金的风险：
REITs的风险主要来自于投资标的，你投资的高速公路就看高速公路上的车多不多，投资的写字楼，就看出租率和租金。跟股票相比，REITs的标的资产是实物，价值更容易辨别，所以风险相对较小。
7. 九个reits项目哪几个值得买
高速公路项目、仓储物流项目值得买，因为后期回资大
拓展资料
一、产品收益公募REITs收益来源主要为经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益，而普通投资者能获取的收益就主要来自高比例分红和二级市场上基金价格的变动。和上市公司分红不同，公募REITs是强制要求分红的，收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%，因此投资者有望获得相对稳定的收益。从已经公布的基金招募说明书来看，9只产品的预计现金流分派率为4%-12%。但需要指出的是，这并不意味着是兜底收益，管理人也不会刚性兑付。
二、产品流动性前文提到，公募REITs产品采取封闭式运作，有些产品封闭期长达99年。那么就这里有疑问了，如果我投资了公募REITs产品，一定要持有到封闭期结束吗？答案是否定的。对于公众投资者来说，所持有的产品份额没有锁定期，可以在二级市场流通。但目前公募REITs产品仍以机构投资者配置为主，所以上市后的实际流动性可能并不支持大量短线交易，有待未来进一步观察，也就是说会有流动性风险。综上来看，公募REITs产品具有稳定的现金分红，波动性较低等特征，因此较为适合追求稳定投资收益的投资者。REITs(RealEstateInvestmentTrusts)即不动产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集投资者资金购买不动产，并委托专门的机构进行投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的证券工具。通俗地说，股票型基金买股票，债券型基金买债券，而公募REITs则是买不动产，比如说本次获批的9个项目中便包括高速公路、产业园区、仓储物流等。
对投资者来说，REITs工具降低了布局优质不动产的门槛，丰富了投资品种。投资者花费少量资金购买基金就能享受到高速公路收路费、产业园区收租金、仓库收使用费等收益。
8. 买1000元REITs能赚多少钱
赚多少钱要根据实际情况来确定。REITs(Real Estate Investment Trust)全称是“不动产信托投资基金”，顾名思义，其主要的投资范围是不动产。如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs 基金份额，间接成为了基础设施项目的“股东”。投资公募REITs的门槛并不高，在上交所上市的5只场内最低认购门槛是1000元，深交所上市4只场内最低认购门槛是1000份。
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REITs的优势：
1) 投资门槛低。众所周知，以目前的房价而言，如果直接投资房地产所需费用一般较高，尤其在大城市，一套两室一厅动辄几百万甚至上千万，对普通投资者而言并非易事。而如果购买REITs，几百或几千元就能实现，降低了投资门槛，防止因为资金不足而错失投资机会。
2) 分散投资风险。公募REITs与股票、债券等大类资产表现关联度低，是传统投资工具的差异化补充，帮助投资者实现资产配置的多元化，分散不同资产间的风险。同时，不同地区市场的REITs产品表现关联度也较低，亦可分散区域间风险，投资者可以根据自身偏好，通过购买不同REITs产品投资到不同地区的房地产项目，避免锁定在一处房产的情况，也实现了投资多元化配置。
3) 分红比例高。REITs有强制分红制度，根据监管要求，在符合分配条件的情况下公募REITs的分配每年不得少于1次，基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。这和债券的利息差不多，但高于债券。
4) 流动性好。投资REITs不同于直接投资实物房地产，房地产可视为非流动性资产，投资周期长，买卖交易需要办理一系列手续，如果涉及房贷，可能长达数月，很难立刻成交。而通过投资REITs，投资者能将REITs像股票、基金、ETF一样在证券市场中卖出，提高了资产组合的流动性，降低投资风险。
9. 在理财中，你知道什么是REITs基金吗
相信只要做过基金投资的，对基金都会有一定的了解，大家都知道我们常见的证券基金主要投资的就是股票、债券等，而关于REITs基金了解的人却不多，下面我们一起来学习一下。
01什么是REITs基金？
RETIs基金的全称是Real Estate Investment Trust，翻译过来就是不动产信托投资基金或房地产信托投资基金。从中文名字我们可以得知，REITs基金的主要投资方向就是不动产/房产，不过因为我国“房住不炒”的大背景，我国发行的REITs基金主要的投资方向也就成了基础设施领域。
根据上海证券交易所的官方网站可以得知，REITs投向的基础设施领域主要包括三个方面：
①交通设施：仓促物流、收费公路、机场港口等；
②市政设施：水、电、气、热等；
③其他基础设施：污染治理、信息网络、产业园区等。
不过我们需要知道的是，REITs基金是投资于经过资产证券化（如：ABS）后的不动产来间接持有资产份额，而不是直接购买不动产产权来获得资产。
综上：REITs基金指的就是不动产信托投资基金，我国发行的REITs基金主要是投向于基础设施建设领域。