㈠ 中国奥园地产集团股份有限公司的公司大事记
1996年
1996年10月 金业别墅花园正式立项。
1996年04月 郭梓文先生在香港注册成立香港金业集团。
1997年
1997年10月 金业集团与香港中原地产顾问公司确定销售代理关系，全力以赴拓展香港市场，金业别墅花园销售取得巨大成功。
1997年01月 金业别墅花园公开发售
1998年
1998年08月 时任国家体育总局局长伍绍祖先生在人民大会堂亲笔为广州奥林匹克花园题词。
1998年06月 广东金业集团向广州番禺地名办提出申请，将“金业体育花园”更名为“广州奥林匹克花园”，同时任命郭梓宁为广州奥园第一任总经理，胡大为，冯佑铃为副总经理。
1998年05月 广东金业集团正式成立；郭梓文先生提出“建设体育社区，推进全民健身运动”的构想，正式筹备开发以体育为主题的“金业体育花园”。
1999年
1999年11月 番禺奥园正式立项。 1999年11月 郭梓文先生提出“房地产连锁经营”的构想，为“奥龙计划”奠定了理论基础。
1999年07月 广州奥园正式公开发售，全城轰动，一举销售成功。
1999年05月 广东金业集团通过部分股权转让，邀请中体产业加盟奥园连锁计划。
1999年04月国家体育总局在北京人民大会堂授予广州奥园全国首个“阳光健身工程”称号。
1999年03月广州奥园正式动工。
2000年
2000年12月南国奥园正式动工。
2000年10月番禺奥园开盘。
2000年07月南国奥园正式立项。
2000年04月国际奥委会主席萨马兰奇先生为广州奥园题词，向广州奥园的开发建设者表示祝贺。
2000年04月中国奥委会主席何振梁先生考察广州奥园，给予高度评价。
2000年03月广州奥园荣获“广州市十大明星楼盘”称号。
2001年
2001年11月在第三届中国住交会上，南国奥园荣获“中国名盘第一名”，奥园集团被评为“中国知名品牌开发商”，郭梓文先生被评为“中国房地产业十大风云人物”之一。
2001年11月中国奥委会主席袁伟民先生莅临南国奥园考察并题词。
2001年09月国际奥委会主席罗格先生为奥园题词。
2001年07月南国奥园公开发售，创造了两天销售800套的楼市奇迹。
2001年03月广州奥园、番禺奥园双双荣获“2000年广州十大明星楼盘”称号。
2001年01月在“居住改变中国——2001年上海房地产高峰论坛”上，郭梓文先生系统阐述复合地产开发经验，讲述了“房地产开发十大心法”。
2002年
2002年10月中国银行广东省分行授信奥园集团10亿元人民币。
2002年07月广东金业集团有限公司正式更名为广东奥园置业集团有限公司。
2002年05月首届奥园职业经理人培训班开学，全国奥园职业经理人接受统一培训。
2002年05月广东金业集团被中国农业银行总行评为“优质客户”。
2002年03月首届奥林匹克花园业主运动会在南国奥园举行。
2003年
2003年12月南国奥园、番禺奥园被《广州日报》、《番禺日报》等主流媒体授予“最受欢迎楼盘”称号。
2003年10月在中国住交会上，南国奥园再次夺得“中国名盘”称号。
2003年02月奥园集团在珠海召开管理改革会议，明确了新形势下的发展战略:“领跑复合地产，运营城市未来”。
2003年01月奥园集团被广东省人民政府评定为“广东省优秀民营企业”60强之一。
2004年
2004年12月由《人民日报》、中国企业文化促进会、中国工业设计协会、中国营销学会等多家单位联合主办的“首届中国房地产营销与设计大奖赛”颁奖典礼在北京人民大会堂举行。奥园集团荣获“中国房地产十大品牌”，郭梓文先生荣获“中国房地产十大杰出企业家”，南国奥园荣获“2004年中国房地产最具影响力楼盘”，番禺奥园荣获“2004年中国房地产金牌户型楼盘”；
2004年07月在广东省民营经济工作暨百强民营企业表彰会议上，奥园集团再次被广东省政府授予“广东省百强民营企业”光荣称号；
2004年05月奥园集团正式启动“奥园爱心工程”，资助广东省丰顺县贫困学生。
2004年03月 奥园集团被广州市工商管理局授予“连续五年重合同守信用企业”荣誉称号。
2004年01月 南国奥园荣获“中国最具影响力楼盘100强”、“广州优秀住宅”奖。
2004年01月 奥园集团荣获“中国房地产十大策划机构”称号。
2005年
2005年12月 发售广州奥园城市广场项目。
2005年11月 南国奥园蝉联“广州金牌户型双金奖”称号。
2005年10月 南国奥园荣获“2005年中国（广州）和谐人居-至尚教育奖”。
2005年08月 南沙奥园项目启动。
2005年07月 由南方日报报业集团、广东省南方楼市俱乐部、广东南方房地产名家沙龙联合主办的“2004年广州十大明星开发企业”评选中，奥园荣获“2004年广州十大明星开发企业”大奖
2006年
2006年12月 获得海景城土。
2006年12月 奥园集团成功收购“南沙资产经营有限公司”在南沙国奥投资有限公司45%的股权，至此奥园集团拥有南沙国奥投资有限公司100%的股权。
2006年11月 奥园小资天堂开盘认购火爆。
2006年04月 奥园集团蝉联“第五届广东地产资信20强”称号。
2006年03月 奥园集团和美国国泰财富基金签署了战略投资与合作协议。
2006年03月 南国奥园荣获“2006年度广东消费者信得过楼盘” 称号。
2006年01月 由《广州日报》联合中国房地产30家主流媒体宣传联盟举办的“2005年广州畅销楼盘”的评选中，南国奥园再获“2005年广州畅销楼盘”称号。
2007年
2007年10月 中国奥园地产集团股份有限公司（“中国奥园” 或“公司”；股票代号：3883），正式在香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板上市。
2007年08月 沈阳奥园国际动漫城在东陵区奠基。
2007年08月 奥园集团召开2007年上半年“军令状’考核总结表彰大会，暨新项目“军令状”的签订仪式。
2007年06月 奥园集团为番禺慈善会捐款238万元，支持当地的慈善、公益、福利事业。
2007年04月 重庆奥园签约，进入项目运营阶段。
2007年04月 奥园集团召开第一季度军令状目标考核总结表彰大会，南沙奥园、江西奥园获得奖励。
2007年03月 南国奥园小资天堂荣获《广州日报》、《信息时报》评出的2006年度“广州市民十大最喜爱楼盘”称号。
2007年03月 广西玉林奥园签约，进入规划设计阶段。
2007年02月 广东佛冈奥园签约，进入规划设计阶段。
2007年01月 奥园集团荣获新浪网华夏地产盛典“2006年度最受尊敬企业奖”。
2008年
2008年11月 中国奥园地产集团搬入新办公大楼办公。
2008年11月 中国奥园地产集团在广州香格里拉大酒店隆重举行“中国奥园地产集团新品牌形象新闻发布会”,正式启用新品牌标志，宣布新的发展战略。
2008年10月 中国奥园地产集团属下的玉林奥园康城盛大开盘。
2008年09月中国奥园地产集团与中建二局第二建筑工程有限公司举行签约仪式，建立长期的战略合作伙伴关系。
2008年09月 在广州市南沙区黄阁小学隆重举行“重教崇德，爱心助学”捐赠仪式上，中国奥园地产集团向黄阁小学捐赠人民币100万元。
2008年06月 中国奥园地产集团经营管理工作大会在清远佛冈隆重召开。
2008年06月 中国奥园地产集团属下重庆奥园康城项目隆重开盘。
2008年05月 中国奥园地产集团属下名盘南国奥园·果岭壹号正式公开发售。
2008年05月 中国奥园地产集团与中国网通（集团）有限公司广州分公司在广州签订了战略合作伙伴协议。
2008年04月 中国奥园地产集团股份有限公司在香港分别召开投资者推介会、新闻发布会公布企业2007年业绩，这是中国奥园地产集团公布上市后首个年度业绩，标志着企业逐步完善全国布局战走出了稳健的步伐。
2008年04月 中国奥园地产集团股份有限公司荣获由工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、民生银行五大金融机构颁发的“第七届（2008年度）广东地产资信20强”称号，成为连续七年蝉联该项荣誉的四家大型房地产企业之一，同时，中国奥园地产集团董事局主席郭梓文先生个人亦荣获由举办方授予的“卓越资信”殊荣。
2008年04月 中国奥园地产集团与日立电梯（中国）有限公司、上海三菱电梯有限公司分别举行合作战略伙伴签约仪式，标志着中国奥园地产集团在全球范围内选择战略合作伙伴的战略举措又迈进了一大步。
2008年03月 中国奥园地产集团与麦格理环球房地产投资顾问就中国商业地产全面合作事宜正式签约，标志着双方成为正式的商业伙伴。
2008年03月 中国奥园地产集团在由南方报业传媒集团主办、《南都周刊》承办的首届“中国品牌地产30强”评选中入选为中国品牌地产30强。
2008年01月 中国奥园地产集团荣获“2007年度最佳房地产企业品牌”称号，此荣誉由羊城晚报社和中国品牌营销协会联合授予。
2008年01月 中国奥园地产集团荣获第四届搜房网络人气排行榜“2007年度中国最具人气房地产品牌”称号。
2008年01月 《奥园集团2008年项目经营管理工作会议暨军令状签订仪式》在广州隆重举行。
2008年01月 中国奥园地产集团在2007度中国地产新视角和谐地产高峰论坛上获得“中国地产新视角2007年公益地产企业”称号，同时获得“2008年中国地产新视角最具领导力品牌”称号；旗下的佛冈奥园同时亦获得“中国地产新视角2007年最佳旅游地产专案”称号。
2009年
2009年12月 佛冈奥园、清远奥园举办业主答谢活动。
2009年11月 重庆奥园康城开展大规模“一站式”交楼服务活动。
2009年10月 截至2009年10月，奥园集团提前完成2009年全年销售目标。
2009年09月 清远奥园·学院别墅盛大开盘。
2009年09月 在2009年广州房地产交易博览会上推出了理想体验馆，向广大市民展示奥园地产的品牌理念和旗下各楼盘。
2009年08月 重庆奥园康城金棕榈组团盛大开盘。
2009年07月 中国奥园地产集团股份有限公司收购北京高档项目“长安八号”部分股权。
2009年06月 宣布透过独立第三方收购一家位于中国广东省中山市的项目公司。
2009年06月 沈阳奥园·国际新城项目举行了签约仪式。
2009年05月 沈阳奥园动漫城正式开工奠基。
2009年04月 与广州中医药大学合作签约暨广州中医药大学南沙奥园养生基地揭牌仪式隆重举行。
2009年03月 南沙奥园推出养生国际公寓和山海林居组团。
2009年02月 重庆奥园康城香奈尔1号组团正式推出市场。
2009年01月 南国奥园中央果岭组团正式推出市场。
㈡ 奥园爆雷：一家千亿房企的浮沉样本
走钢索的房企陆续踩空，这次轮到奥园
文 郑慧 庞敏
编辑 刘建中
“躺平”，是外界给中国奥园 （3883.HK） 贴上的标签。
其实，在确定无法归还美元债之前，奥园挣扎了两个月。其间，三大评级机构不断下调其信用评级，各种负面消息与自救行动相互交织。但最终，两笔本金合计6.88亿美元的离岸债务到期，成为压垮骆驼的最后一根稻草。
奥园是一家老牌房企，大本营位于广东，是中国内地房地产企业前30强之一。其共有三个上市主体，分别为中国奥园 （3883.HK） 、奥园 健康 （3662.HK） 和奥园美谷 （000615.SZ） 。
2021下半年以来，监管变化、头部房企暴雷等因素带来的市场端和融资端双重磨逗收紧，让更多地产公司纯兆陷入流动性困境。 危机已从“三道红线”评价体系里的红橙档，逐渐蔓延至黄档，乃至绿档企业。
财务看似 健康 的黄档企业为何也爆雷？奥园是一个典型样本。外部环境极速恶化是不争的事实，但奥园爆雷却与自身虚弱脱不了干系。
高速扩张的过程中，实力没有跟上野心，让奥做游租园积累了诸多问题。其发展十分依赖外部融资，且高利率的非标融资占比较高，隐形负债问题突出。2020年踩错行业节奏后，土储又难以形成高质量现金回流。《 财经 十一人》还发现，其2020年财报存在一些疑点。
倘若地产市场没有瞬间入冬，奥园的问题也会逐渐暴露。只是过程会更加温和、隐蔽。
钱多多为何还不起债
单从财务数据来看，奥园似乎不应该这么快倒下。
2021年中报显示，奥园一年内到期的有息债务约521.7亿元，而账面现金及等价物约683.2亿元。扣除受限制资金159.6亿元，仍剩余约523.7亿元资金，完全可以覆盖其短期有息债务。
这是很多房企面临的共同问题：账面上趴着数百亿资金，却还不了数十亿的债。
《 财经 十一人》综合采访发现，主要原因如下：
其一，地产公司调表手段繁多。房企往往在年中、年末等关键节点，通过各种方式汇集资金，时点过了之后便将资金归还，导致账面资金虚高。
其二，预售资金监管整体趋严。房企回流到账面的资金，能动用的部分并不多。
其三，上市公司披露的年报，是合并后的情况，而资金可能主要集中于子公司项目，真正可归集到母公司用于还债的有限。
这些企业实际可调用的资金，远不及账面披露。
值得注意的是，奥园的账面现金及等价物，占总资产约20%，这个比例，在前50房企中排名第一，前50的均值约11.12%。（前50即克而瑞2021上半年销售排行榜前50家的上市房企，下称“前50房企”）。
这个数据从侧面反映了，相较于自身体量而言，奥园其实存储了更多的资金。但为何仍然无法还债？《 财经 十一人》就此求教奥园，奥园称目前无法回复。
虽然奥园危机是去年11月才暴露于大众视野，但是其危机在2021上半年就已萌芽，自救行动也早已展开。
现金流量表显示，2021上半年，奥园经营活动现金净流入20亿元，投资活动净流入212亿元，而筹资活动净流出122亿元。较往年变化明显。
这几个数字粗略勾勒出了奥园在2021上半年的整体情况：经营上努力回血，减少拿地；投资活动大幅减少，甚至可能在抽回资金；融资方面压力巨大，融到的钱远少于归还的钱。
奥园某区域中层员工李晓（化名）告诉《 财经 十一人》，集团资金紧张，早在2021年初就有端倪。最明显的是，拿地标准越来越严格。2021年起，奥园在拿地、收并购上愈发谨慎，对项目开发周期、回款测算、现金流最大值等指标卡得十分严格，尤其重视现金流测算。
“原先我们报十块地，总有一两块有点儿眉目，报二三十块，总能拿一块。但后来明显感觉这个比例越来越低”，李晓说。他还提到，整个2021年，全公司都在拼命回款，打折力度较大，以价换量，销售考核要求十分严格。
据《 财经 十一人》粗略统计，奥园披露的土地储备中，2020年度新增的项目数大约有100个，而2021上半年，仅新增了10多个项目。
奥园在融资侧失血过多。前50房企中，有18家2021上半年融资活动现金为净流出，奥园净流出122亿元，仅高于阳光城（-129亿元）、富力地产（-188亿元）、蓝光发展（-233亿元）、绿地控股（-370亿元）和中国恒大（-374亿元）。
经营侧回血有限，奥园在投资侧尽力挽救。2021上半年前50房企中，仅有5家公司的投资活动现金为净流入。奥园净流入212亿元，远高于排名第二的美的置业（112亿元）。
进入下半年，恒大危机引发一系列连锁反应，消费市场和资本市场对房企负面信息十分敏感。“信心”变得愈发珍贵而又脆弱。 11月初，惠誉在一份下调奥园信用评级的报告中指出，尽管奥园于2021年7月发行了18亿元人民币境内债券，并在10月进行了3.99亿港元股票配售， 但是现在基本没有资本市场融资渠道。
自身造血能力有限，外部又停止输血，出售资产也需要时间，面对1月份到期的两笔大额美元债，奥园挣扎了一段时间，最后爆雷。上述两笔美元债合计约44亿元人民币，分别于1月20日、1月23日到期。
“如果不是刚好今年1月份到期，而是再迟半年到一年，奥园或许能挺过去。现在这个形势之下，哪怕一家相对优质的房企，遇上一笔超大额债务到期，也未必过得去。”一位私募基金地产投资人对《 财经 十一人》评价。“当然，奥园自身底子差，肯定也是一个问题”，他随即又补充道。
体弱的黑马
奥园踩错了行业节奏，在顶部下行阶段，仍然以收并购为主要手段，大举扩张，且大量布局下沉市场和沉淀资金的旧改项目。
2015年，奥园合同销售额152亿元，排名68。2016年起，开始高速扩张。2019年，奥园终于迎来自己的高光时刻——销售额破千亿，进入前30强。
2016年之后，高周转、高杠杆成为房地产行业的一种普遍 游戏 规则。多数房企借此高速扩张，奥园只是其中之一。“全国大部分城市， 从2015年到2019年房价几乎翻倍，如果在这个时候没有相应的扩张，反而说明企业看不清大势”。 上述投资人称。
但到了2020年，政策收紧前夕，奥园还是没有暂缓脚步，继续激进扩张。
2020年度，奥园新增土储约2015万平方米，同比增加25%，拿地支出达到450亿元，超过预算350亿元。从现金流来看，2020年度，奥园的投资活动现金净流出425亿元，融资活动现金净流入476亿元，这两个指标的规模，在前50强房企中均排名第二。
发展这些项目，后续还陆续需要资金投入。而当年8月，监管层开始用“三道红线”限制房企加杠杆；12月底，限制银行业金融机构涉房贷款的“两道红线”发布，房企融资来源进一步收紧。这些政策及后续引发的连锁反应，改写了房企旧有的 游戏 规则。
融资收紧后，房企无法延续借新还旧的套路，更需倚重真实的经营活动。但奥园自身的造血能力相对较弱。惠誉在2020年10月的一份报告中曾指出，奥园的业务对低线城市渗透较高，且与相同评级的房企相比，商业地产业务比重较大，更易受到行业下行风险的影响。
彼时，惠誉给奥园的评级为BB，与旭辉、龙光相同。奥园的合同销售平均售价约为每平方米10,022元人民币，低于同级房企13,500元~17,000元人民币的水平。
综合来看，奥园的土储布局偏下沉，广而不深。参考亿翰智库整理的2020上半年末数据，奥园在一、二线城市的土储建面占比约为37.6%，在三四线城市的土储建面占比约为62.4%。（《 财经 十一人》调整了部分二线城市分类）除了大本营广东之外，在其他地区城市的深耕力度不足，奥园进驻的90余座城市中，有80多座城市土储占比均不超过2%。
惠誉还提到，2020年，奥园商业地产产品占可售资源的23%。而与住宅地产相比，商业地产的去化率更低，也更容易受经济周期的影响。
一位内部人士告诉《 财经 十一人》，奥园在三四五线城市拿了较多项目，商业项目质量不高，回款缓慢。另外，奥园旗下的县域集团、文旅集团，在诸多小县城拿了几十个项目。虽然地价低，压占资金不多，但仍然存在一定的杠杆率，由于市场不佳、房贷下不来，这些项目后续销售-回款周期较长。
另外，奥园近几年大力推行旧改业务，项目数从2018年末的16个快速增长至2020年末的60多个。这些旧改项目主要集中在大湾区，质量高，毛利可期。但问题是，旧改周期长，前期需要沉淀资金，更无法在短期内给公司回血。其境内发债主体奥园集团的资料显示，2020年末，旧改基金约占其少数股东权益的三分之一，约为136亿元。
上述奥园人士认为，奥园过去几年发展得过于激进，但资金、管理、产品实力均还不够强，没跟上业务的快速扩张，内部出现诸多漏洞。
首先是组织架构的问题。2021年3月之前，奥园旗下分为地产、商业地产两大集团。这两大集团相对独立，各自为战，有如赛马一般你追我赶，相互较劲。虽然赛马机制有助于扩张，但两套班子的设置，一来使得人员结构复杂、冗余，增加沟通成本、降低运营效率，二来也增加了资金风险。“你两年翻了一番，那我也得翻一番，大家在拿地上变得非常激进，资金使用效率难免出现问题。”该人士称。
其次是项目管理上的粗放。收并购是奥园赖以扩张的重要手段。但不重视市场可行性研究，前期研判粗放，使得奥园较容易在收并购项目上踩坑。
李晓的感受是，很多时候，市场研究部门的人没能坚持自己的判断和立场，而是不断为投拓部门、区域负责人让路。
有些项目从市场的角度来看不应该收购，但最后还是被拿下。甚至，为了配合将测算数值做得漂亮，市场部门预估的销售周期可以从18个月改成14个月，售价可以从一万五改到一万七。“激进扩张的时候，房企多少都有这个问题。但20个项目有2、3个是这样的，还能够运转下去，如果有10个项目都这样，公司是背不动的。”李晓说。
另外，激进扩张的几年里，奥园不断招兵买马，但进来的人鱼龙混杂。李晓感受到，同一类型、级别的岗位，有些同事素质高，像开飞机的，但也有很多同事，连驾照都还没拿到。更不用提混进来的投机分子，贪污腐败，项目本身赚不了钱，自己却可以赚得盆满钵满。人员素质对不齐，导致很多时候，业务无法保持在统一的较高水平。
隐形的债务
窟窿究竟有多大，不能只看账面情况。水面之下，隐形的有息债务早就暗流涌动。而这些隐性债务，往往在出现问题时才会进入大众视野。
比如，去年11月，奥园集团被曝出一笔6590万元的信托贷款违约。 这笔名为“申万菱信资产-惠聚2号集合资产管理计划”的信托，是惠聚系列的一个产品，于11月12日到期。系列中的另外3个产品，于当年12月到期。
这个资管计划的底层资产，实际可能是奥园系公司之间的往来款项。
理由如下：公开信息显示，惠聚2号主要用于“折价受让供应商持有的对奥园集团并表公司的应收账款债权”，由奥园集团提供连带责任保证担保。惠聚2号由珠海保税区启恒物流有限公司举借，而奥园旗下的广州弘凯置业有限公司，持有启恒物流60%股权，也就是说，启恒物流实际上也是由奥园控股的公司。
公开裁判文书显示，2021年11月16日、2022年1月12日，申万菱信对于奥园集团等相关主体，分别向法院申请了约2.07亿元、0.96亿元的非诉财产保全。
再比如，12月份，奥园理财产品爆雷时，其自行披露称，公司相关的基金和定融产品总额约60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元。
2020年初，曾有做空者发布报告，详细分析了奥园的明股实债及自融问题。其在报告中指出，奥园的非控股股东权益主要由广州奥园股权投资基金管理有限公司、珠海鼎盛股权投资基金管理有限公司和不同的信托、保险以及投资公司构成。其中，广州奥园股权投资基金管理有限公司是奥园子公司，涉嫌自融。而种种迹象表明，珠海鼎盛也与奥园存在关联关系。
明股实债与自融，对房企来说是心照不宣的“秘密”。随着房企不断爆雷，这些曾经隐秘的操作逐渐暴露。
明股实债的主要隐患有两点：其一，负债率指标计算容易失真，影响对公司风险的判断；其二，实际应该作为利息支出的财务费用，并不会体现在利润表中，影响对企业真实盈利水平的判断。
中国奥园少数股东权益占总股东权益比例约66%，在行业内属于较高水平（前50均值约45%），而其少数股东损益占比，始终维持在20%以下。 一直以来，都有人对此提出质疑。而奥园的解释是，由于项目投入到结算会有2-3年周期，预计2020年将会有改善。但从数据来看，这个改善不太明显。
花样百出的融资方式，体现了奥园对于资金的渴求。奥园自身资金实力不强，发展高度依赖外部融资，且高利率的非标融资占比较高。 参考联合资信的评级报告，2020年底，其境内发债主体奥园集团的信托及其他融资占比约为47%。过去几年，奥园披露的平均融资成本在7.2%~7.5%，与同行相比偏高。2020年，亿翰智库监测的50家房企，平均融资成本约6.11%。
李晓对此感到无奈。 面对动辄13、14个点的非标融资利率，地产项目的运营就像走钢索一般，理想状态下，净利率可以达到5%~8%，但稍不留神，利润就会被吃空，甚至亏本。 自有资金占比高，融资利率低的房企，潜在利润率更高，经营上也就有了更多腾挪的空间。但对于底子薄，又高速扩张、渴求资金的房企而言，只有不断提高周转，一个锅盖盖五个，甚至十个锅，才能提高自有资金的回报率，但风险也随之叠加。
疑点重重的2020
《 财经 十一人》发现，奥园身上还存在一些疑点。
其一，近两年，这家公司依据账面数据推算的回款金额，与综合其他披露计算的结果相去甚远。
一般来说，将预收款项当期变动，与营业收入加总，可以得到当年预收款项的实际增加。对于地产公司来说，这个数值大致与当年的回款金额相近，会有一定误差，但差异不会过大。
从下表可以看出，2020年与2021上半年，综合奥园权益销售额与回款率，得出的回款金额，与报表数值推算的结果差异较大。
即便考虑到奥园在此期间处置了部分子公司，这个差异仍然让人难以接受。以2020年为例，当年奥园出表公司合计约有75亿元预收款，即便加上这75亿元，仍有近300亿元缺口（844-474-75=295）。
对于这个差异，有几种可能的解释方向：
一是奥园的合同销售额虚高。对房企而言，合同销售额是一张最直接、响亮的招牌。提高排名，甚至冲击千亿，意味着名声、荣誉，也意味着更多的融资机会。2019年7月、2020年3月，中国奥园先后两次遭到做空，做空者均对其销售额的真实性提出质疑。
二是奥园的真实回款率或权益比例低于披露数据。
三是当前财务报表或许已不能准确反映奥园的整体情况。假设奥园披露的全部数据均真实可信，以2020年为例，奥园当年全口径的回款金额约为1130亿元，而其合并范围内的推算回款金额约为474亿元。也就是说，若不考虑权益比例，当年，奥园有高达656亿元的回款均发生在表外。
2020年，奥园参与的合资项目数量从2019年的10个增至90个，为合资公司提供的担保从2019年的80亿元人民币升至240亿元人民币。
前述奥园内部人士透露，有时候，明面上的负债减少，其实是转嫁到了合作方，以合作方的名义贷款，公司为其提供相应担保。受访的投资人也指出，这是地产公司在降低表内负债时会采取的一种操作。
这意味着，奥园的财务报表或许已不能准确反映其整体情况，其真实的负债规模也愈发成谜。
其二，奥园将多家子公司“处置”给了一家可能存在关联的公司。
2020年度，中国奥园毛利率下滑明显，净利率却略有提升，主要得益于其非经营性损益。其中占大头的，分别是18.4亿元的汇兑损益，和12.28亿元出售附属公司的收益，两者合计约占当年税前净利润22.54%。
《 财经 十一人》发现，当年中国奥园处置子公司的多个处置交易的对象为同一家公司，而这家公司又与奥园存在千丝万缕的关联。
据年报披露，中国奥园2020年处置了50家附属公司。这些公司之间存在控股关系，如果剔除掉被控股的公司，则剩余34家，其中有6家公司的处置没有交易对价。我们将剩余的28家公司视为其当年出售的主要附属公司。处置完这28家公司后，奥园仍然持有51%及以上股权的，有19家，占比近70%。
一般来说，持股51%及以上，说明对这家公司具有控制权，需要考虑将其纳入合并范围，自然也不能算做出售附属公司。但是，很多地产公司会以公司章程规定为由，说明自己不能“单独控制”这家公司，从而实现附属公司的“出表”，奥园这次也给出了同样的理由。
然而，事实恐怕并非如此。从下表可以看出，一家叫做“广州晟益房地产有限公司”（以下简称“广州晟益”）的接盘方，当年入股了奥园的十家附属公司。彼时，广州晟益成立不到一年，其法定代表人吴鹏飞，正是珠海鼎盛的法定代表人。广州奥晟投资有限公司，也成立于2020年，现已是中国奥园的全资子公司，其初始董事之一也为吴鹏飞。
另外，《 财经 十一人》并未查到其中三家公司的股权变更信息，不知其股权当年究竟出售给了谁。目前，这三家公司仍由奥园100%持股。
奥园集团的发债资料显示，截至2020年底，多家出表公司所涉及的地产项目，奥园享有的权益仍为100%。
《 财经 十一人》就上述疑点咨询中国奥园，奥园称暂不回复。
自救之路
爆雷之后，诉讼接踵而至。公开信息显示，其境内地产业务运营主体奥园集团，目前已因三个案件成为被执行人，被执行总额金额合计约21.64亿元。
贝壳研究院分析师潘浩指出，奥园与其他陷入危机的房企类似，在整个流动性系统中，先是一个齿轮卡住了，由于缺乏信心的润滑，故障又不断传导至其他联动的齿轮，最后导致系统全面失效。
现在，奥园需要盘活这个系统。
在其官宣境外债务重组后，市场陆续有消息称，山东某康养地产国企有意成为中国奥园控股股东，广东粤海置地、越秀地产等公司也在考察中国奥园位于广州、珠海地区的项目。截至目前，公司未公布重大实质性进展。
据智库媒体REDD消息，市场传闻的某康养地产国企，或为山东国欣颐养集团旗下的中垠地产。
奥园与中垠地产在2020年建立合作关系。奥园旗下的深圳市实业发展有限公司，持有中垠地产40%的股份。中垠持有济南阳光壹佰房地产公司51%的股权，而济南阳光100国际新城，是2020年新出现在奥园披露土储中的项目。同年，奥园还新增了“济南中垠广场”、“济南中垠御苑”等项目。
几位受访者均表示，国企的决策流程一般较为复杂，这笔潜在的战投目前看来仍然存在不确定性。另外，与整体出售股权相比，出售单项资产可能更为高效。一般来说，股权收购面临更大风险，尤其是当公司信用出现了问题，金融机构、战投方更需要全面、详细盘查底层资产，摸清各种隐性债务。因此，他们往往更愿意直接收购优质资产。
而目前，对于陷入危机的房企而言，出售资产也是个艰难的博弈。上述投资人提到，一些收购方在谈判时，会将折扣打得极低，甚至只是略高于这个项目的有息负债。比如，一个可售20亿元的项目，投入的10亿元中，有7亿元开发贷，那么收购方会从8亿元开始报价。而不想贱卖资产的房企，往往无法接受这样的条件。
对于奥园来说，通过处置资产降负债，还可能面临另一重潜在压力。惠誉指出，少数股东权益占比较低的房企，可以通过处置项目权益来降杠杆。而正如前文所说，奥园的少数股东权益占比较高，这降低了其财务灵活性。
无论如何，目前进入ICU的所有房企，都非常需要向外界释放利好信息，以维系脆弱的信心，获得喘息空间。
作者为《 财经 》产业研究中心研究员和实习生
㈢ 奥园美谷股票为什么大跌
估值过高。
人们对奥园美谷股票涨势非常信任，对股票的估值过高，导致穗局掘股票大跌。
奥园美谷即奥园美谷科技股份有限公司，于1993年6月成立，是一家科技型企业，公司主要猜核开展医美科技、医美材料和医美服务三大板块业务。公司在美丽健康产腊改业上形成横向贯通、纵向联动的发展格局。
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是的，奥园集团由原来的“中国奥园地产集团股份有限公司”更名成了“中国奥园集团股份有限公司”。只是名称上记性了改变，其他方面没有进行任何改变。
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㈦ 奥园美谷有退市风险吗
您好，您是想问奥园美股有退市风险吗？奥园美股有退市风险。奥园美股从一股13元，一直跌，一直补，等跌到不足5元时，持仓已半年有余，亏损幅度超过50%。截至目前2022年9月20日，奥园美股的股票走向丝毫没有涨幅，所以奥园美股有退市风险。
㈧ 分析"中国奥园地产集团股份有限公司"股票!
中国奥园公布的年度业绩，截至2007年12月31日，该集团总收入为25.01亿元，同比增加183%，毛利为13.24亿元，同比增长191%；纯利为6.02亿元，同比提升101%，较上市时预测的不少于5.42亿元要高出11%。
截至2008年6月底止中期业绩，股东应占溢利1.68亿元(人民币,下同)，较07年同期的3,185万元增长4.3倍，每股盈利7.4分，不派息；期内营业额升5.5倍至4.84亿元。
短期房地产会有超跌反弹机会，中长期的话，银根收紧，泡沫还没有完全挤破，不看好。
长线看好，一，房地产是国家财政收入的支柱，房地产的繁荣衰落直接关系到国家经济的发展，GDP增长，财政收入，必然会倍受国家关注，所以当国家在通胀方面取得效果后会逐渐放松银根 或者出一系列政策推进房地产发展