1. 已知過去與未來的房地產收益，怎麼求房地產的估值
已知過去與未來的房地產收益，求房地產的估值，如通過預測得知其未來5年的各年純收益分別為200萬元，215萬元，240萬元，255萬元，280萬，假設從第6年開始每年的純收益將穩定在300萬元，國債利率為6%，風險報酬率為安全利率的30%。收益率=6%*（1+30%）=7.8%；房地產價值=200/(1+7.8%)+215/(1+7.8%)^2+240/(1+7.8%)^3+255/(1+7.8%)^4+280/(1+7.8%)^5+300/[7.8%*(1+7.8%)^5]=3585.29萬元。
一、房地產四大評估方法
1、市場比較法：在評估房地產價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。
2、收益還原法：按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。
3、成本估價法：採用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。
4、假設開發法：房地產商在決定是否開發一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然後扣除正常的土地開發費用，最後扣除地價，剩下來的就是房地產開發商預期的利潤。
二、地產股幾種估值方法
1、PE法：PE=股價/每股盈利，是各種股票最常見的估值方法。房地產企業有特有的特徵，這使得PE方法來估值可能存在較大的漏洞。$萬科A(SZ000002)$。
2、PB法：PB=股價/每股凈資產。我們知道PB很多用來給周期企業估值，給房地產企業估值目前看存在較大的缺陷。
3、NAV法：NAV凈資產價值法是目前對房地產企業最流行的評估方法。簡單說就是其度量的是企業當前有形資產的價值，不考慮品牌、管理能力和經營模式的差異。以
各種對房地產企業估值的方法各有利弊。採用最流行的NAV法再結合市銷率等指標，可以判斷房地產企業目前資產狀況和發展情況。
2. 美國房地產股票板塊會持續升高嗎對此你是怎樣的看法
我覺得這種情況非常正常，因為目前美國的通貨膨脹問題非常嚴重。
如果我們想要看待房地產板塊的問題的話，其實我們不僅僅是要看房地產本身的問題，同時也需要看資金流向的問題，這樣才能幫助我們從宏觀的角度來分析當前的房地產行情。關於你問的這個問題，我會從以下幾點給你解答。
一、你首先需要有資金流向的概念。
我們要知道資金本身具有一定的趨利性，哪個板塊的投資機會多，同時投資機會大，資金就會留下兩個板塊。對於目前的美國市場來講，美國市場的資金主要是流向股市和房市。我們知道目前美股的位置已經非常高了，各個股票的資產價格都非常高，現在路上並不是一個明智的選擇，很多人也擔心美股會出現系統性的風險。也正是因為這個原因，很多人開始把目光投向美國的房地產板塊。
3. 中國股市與美國股市相比，誰的潛力更大
我覺得中國股市和美國股市相比的話，肯定是中國股市更有潛力，中國股市會成為全球股市的領頭羊，而美國股市的輝煌時代結束了。
有句話這樣說的“三十年河邊，三十年河西”，意思就是沒有永久的老大，老大始終都會更換的，過去的輝煌不代為未來一直都會輝煌的。
因為過去幾十年時間美國股市一直都是全球股市的老大，隨著我國的快速崛起，中國股市已經成為全球老二了。而且中國股市這只潛力股潛力無限，未來不用多久會把超越美國股市，成為全球老大。
股市的估值最能說明潛力，估值越低的股市越有潛力，中國股市估值完全低於美國股市，當然是中國股市更有潛力。
所以通過上面兩個實際例子，股市指數和股市的估值，從這兩個方面可以足以證明中國股市要比美國股市更有潛力。
中國股市的潛力無限，中國股市還在成長中，而美國股市已經完全成熟了，從潛力來比較，絕對是中國股市有潛力，這一點毋庸置疑。
4. 地產股還有行情嗎
房地產的利空政策還沒有完全用盡！不要輕易反彈！
地產股投資機會仍需等待(2010年05月07日07:37)
地產股作為今年表現最弱的板塊，技術上超跌，吸引了不少抄底資金。房地產指數今年以來累計下跌27.28%，僅二季度以來就下跌了23%，呈加速下跌趨勢。昨日房地產指數下跌5.23%。目前的便宜估值是否足夠吸引人？地產股還有多大的下跌空間？
我們選取了19家盈利能力較好的上市房地產公司作為樣本，從市盈率和市凈率的角度比較了行業當前和歷史最低估值水平。
市盈率:目前地產股平均市盈率為13.6倍，歷史最低值為2006年的11.7倍，房價大幅波動的2008年為12.5倍。從市盈率來看，目前房地產公司估值比2008年高9%，比歷史最低水平高16%。由於歷史估值水平是已經發生的事實，而目前的估值水平是基於目前的盈利預測，因此今年業績的實現程度將決定上述估值水平比較是否有意義。據聚源統計，我們統計樣本中的上市公司2010年凈利潤總額將同比增長43%，而在房價波動的2008年，上市公司凈利潤將同比下降4%。因此，目前的盈利預測可能略顯樂觀，尤其是在地產股再融資暫停或僅有少數公司能夠實現融資的前提下，上述業績增長可能難以實現。所以，從市盈率的角度來看，很難說地產股的底部已經到來。
市凈率:目前地產股市凈率為2.1倍。2005年和2008年為歷史低點，均為1.2倍。2008年有37%的公司跌破凈資產，所以上市公司的市凈率離歷史低點還很遠。
目前處於房地產行業調整的第一階段。即處於成交量下降、價格拉平階段，這一階段平衡的打破需要開發商降價促銷。但由於國內開發商眾多，市場預期不一致，很難統一採取調價和促銷的方式。一般只有在資金耗盡的情況下才會考慮降價。
但目前房地產企業的資本充足率和償債壓力都處於歷史最好時期。1.2009年底，上市公司現金占總資產的20%，是歷史上最寬松的時期。第二，短期貸款僅占總資產的3%，這也是短期債務償還最輕的時期。因此，開發商的資金至少需要6個月甚至更長時間才能用完，然後行業才能進入第二階段的調整，即通過降價來促進銷售。
投資機會的來臨需要經歷三個階段。前面分析，地產股估值水平的低點還沒有到來。換個角度，也就是從基本面變化的趨勢分析，地產股的投資機會也需要等待。需要成交量減少、價格下跌、政策壓力釋放三個階段，地產股才有整體機會。目前行業只是處於調整的第一階段，股價很難隨著基本面的下滑有好的表現。不建議輕易反彈，維持行業「持有」評級。
5. 如何給地產類股票估值
可以從市盈率、市凈率、PEG等方面入手。
不管是買錯股票還是買錯價位的股票都讓人特別的頭疼，就算再好的公司股票價格都有被高估時候。買到低估的價格不止能獲得分紅外，可以拿到股票的差價，要是購買到高估的則只能夠做「股東」。巴菲特買股票也經常去估算一家公司股票的價值，避免花高價錢購買。這次說的蠻多的，那麼怎麼估算公司股票的價值呢？接著我就羅列幾個重點來具體說一說。正式開始主題之前，學姐先給大家安排一波福利--機構精選的牛股榜單新鮮出爐，走過路過可別錯過：【絕密】機構推薦的牛股名單泄露，限時速領！！！
一、估值是什麼
估值就是看一家公司股票大概值多少錢，猶如商人在進貨的時候須要計算貨物成本，才能算出應該賣多少錢，需要賣多久才有辦法讓他們回本。這跟買股票一樣，需支付市場價格買入這支股票，得多長時間才能真的做到回本賺錢等等。不過股市裡的股票就像超市的東西一樣數目眾多，很難知道哪個更便宜，或者哪個更好。但想估算它們的目前價格值不值得買、會不會帶來收益也不是沒有辦法的。
二、怎麼給公司做估值
判斷估值需要參考很多數據，在這里為大家分析一下三個較為重要的指標：
1、市盈率
公式：市盈率 = 每股價格 / 每股收益 ，在具體分析的時候請參考一下公司所在行業的平均市盈率。
2、PEG
公式：PEG =PE/(凈利潤增長率*100)，當PEG越來越小或不會高於1時，就代表當前股價正常或被低估，倘若大於1則被高估。
3、市凈率
公式：市凈率 = 每股市價 / 每股凈資產，這種估值方式對於大型或者比較穩定的公司來說都是比較適用的。一般來說市凈率越低，投資價值也會隨之增高。但在市凈率跌破1的情況下，就代表該公司股價已經跌破凈資產，投資者應該對這個十分當心。
有個實際的例子舉給大家：福耀玻璃
正如大家都知道的那樣，目前福耀玻璃是汽車玻璃行業巨大的龍頭公司，它家的玻璃被各大汽車品牌使用。目前來說對它收益造成最大影響的就是汽車行業了，相對來說比較穩定。那麼就從剛剛說的三個標准去估值這家公司如何！
①市盈率：目前它的股價為47.6元，預測2021年全年每股收益為1.5742元，市盈率=47.6元 / 1.5742元=約30.24。在20~30為正常，明顯目前股價有點偏高，但是還要用其公司的規模和覆蓋率來評判會好一些。
三、估值高低的評判要基於多方面
不太明智的選擇，是只套公式計算！炒股是炒公司的未來收益，即便公司現在被高估，但不代表以後不會有爆發式的增長，這也是基金經理們追捧白馬股的緣由。然後，上市公司所處的行業成長空間和市值成長空間也不容忽視。許多銀行如果按上面的方法測算，絕對會被錯估和小看，可是為啥股價一直不能上來呢？最重要原因是它們的成長和市值空間幾乎快飽和了。更多行業優質分析報告，可以點擊下方鏈接獲取：最新行業研報免費分享，除去行業還有以下幾點，想深入掌握的大家可以看一看：1、對市場的佔有率以及競爭率要有個大概了解；2、知道未來的長期計劃，公司發展空間大不大。這是我的一些心得體會，希望大家可以獲得啟發，謝謝！如果實在沒有時間研究得這么深入，可以直接點擊這個鏈接，輸入你看中的股票獲取診股報告！【免費】測一測你的股票當前估值位置？
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6. 股票估值如何計算
你好，股票的估值計算方法如下：
1、市盈率估值：市盈率=股價÷每股收益，預測股價的估值一般採用動態的市盈率。
2、PEG估值：PEG=市盈率÷未來三年凈利潤復合增長率(每股收益)，PEG等於1說明股票估值得當，PEG小於1說明股票被低估，PEG大於1說明股票可能被高估了。
3、市凈率估值：市凈率=股價÷最近一期的每股凈資產，主要用於對凈資產規模較大的企業進行估值。
4、市現率估值：市現率=每股股價/每股自由現金流，市現率越小說明上市公司每股現金增加的金額越多，表明上市公司經營壓力比較小。
風險揭示：本信息不構成任何投資建議，投資者不應以該等信息取代其獨立判斷或僅根據該等信息作出決策，不構成任何買賣操作，不保證任何收益。如自行操作，請注意倉位控制和風險控制。
7. 如何判斷股票是高估還是低估
當我們對基本面看好的一隻股票連續上漲時,是追還是觀望?當一隻股票連續下跌時,會再跌還是有可能強勁反彈?這些問題其實裡面有一個核心的東西,即是怎樣判斷一隻股票現在的價格是低還是高?如果你能夠回答這個問題,那麼,你就會充滿自信的面對漲跌,充滿自信的買賣股票了!為股票估值,先要看兩個指標,PB和PE.通常情況下,PB和PE越小越安全,越有投資價值.但是,這一定要有一個前提條件,這個公司未來的成長性沒有問題.如果脫離這個前提條件,那麼,這個指標就會經常失效了.比如:現在鋼鐵股的PE都小於10了,PB都小於1倍了;而有些股票的PE是20多,PB有的是5倍,甚至更多!這是為什麼呢?是不是買1倍PB的就一定比5倍的未來的收益就更高呢?或者風險更小呢?這可不一定!還是要看未來成長性怎樣.成長性好的,PB和PE會在未來很快的降下來;反之,成長性差的,未來就會上升了!所以,估值,不能只看眼前的業績,而是取決於你對一隻股票未來業績情況是怎樣的判斷.如果你看好中國未來10年的經濟,那麼,現在的鋼鐵股顯然是處於低估的區域.對於房地產和金融等股票也是這樣.但是,在弱市中,市場給予優秀的公司低估值是正常的.對於投資者,應該知曉,弱市和強市的轉換規律.應該知曉,弱市和強市市場會分別給予這些公司各怎樣的估值.我們要怎樣才能從中獲利.而對於科技股,則要區別對待.科技股的成長性主要看一個公司的創新能力和管理層的綜合能力.而這,是不可預知的.如是你對這個公司的管理者非常信任,則可以持股.根據你對這個公司成長性的判斷,也可以給予相對較高的估值.上面,今天我們主要談了,成長性與估值/低估/高估的關系.再談了,弱市和強市與估值的關系.
8. 高凈值客戶該如何進行全球資產配置
投資者首先需要明白幾個重要概念：1.哪些資產是投資標的，哪些資產是投機標的，2.不同資產的歷史長期回報率。
首先來說第一個問題。關於投資和投機標的的區別。這個問題有很多專業人士做過非常細致的工作，也有過各種不同的解讀。在這里我援引英國著名經濟學家凱恩斯對投資和投機的區分：
Investment (Keynes called this"enterprise"): the activity of forecasting the prospective yield on the asset over its whole life, assuming that the existing state of affairs will continue indefinitely.
Speculation: the activity of forecasting the psychology of the market, attaching hopes to a favourable change in the conventional basis of valuation.
從上面的援引中你可以看到，在凱恩斯看來，投資和投機最主要的區別在於主體需要預測的對象，是內在回報(yield)，還是市場情緒(psychology)。
Source: Jeremy Siegel: Stocks for the long run, Case Shiller US Home price, Dimson,E, Marsh, P and Stauton, M: Triumph of the optimists, Princeton University Press, 2002
上圖比較了20世界後半葉美國和英國的資產回報（扣除通脹後的真實年回報）。你可以看到，兩國中，都是股票的回報最好，而其他三個資產類型（債券，現金，房地產）的回報基本上都差不多。
一個聰明的投資者，應該時刻想著如何對自己的資產進行配置。有很多研究表明，在資產配置層面上做的投資決策，對於投資者的回報造成的影響，遠遠大於在選擇股票或者債券層面上的決策對投資者回報造成的影響。
9. 世界各國在其泡沫經濟時期股票市場的市盈率數值
香港證券市場是1949年以後一部分內地資金的轉入才逐步發展起來的，但市場狹小，銀行信貸是各公司的主要資金來源，到1962年也只有65家上市公司。1965年平均月營業額410萬美元（約3200萬港元），1967年8月31日恆生指數曾降至58.61點，香港證券交易所曾兩次停市10天。1968年香港經濟增長，使證券市場成為地方實業重要的資金來源，1969年平均月營業額2720萬美元（約2.12億港元），上市公司72家，同年12月17日遠東證券交易所開張。1971年9月15日金銀證券交易所開業，1972年九龍證券交易所有限公司開業，在如此狹小的地區擁有四個證券交易所是世界上罕見的。但是特殊的地理位置使香港發展為東南亞的金融中心，港英當局和中外財團的投資迅速增長。1972年香港四個證券交易所上市的股票190種，當年上市的就有98種，成交額達到43.397億港元，是1969年的70多倍。1983年成交額達到482.17億港元，比1968年增長了53倍，總市值達到了1734.5億港元。在這期間香港股市也經歷了1973年和1982年的兩次暴跌。
70年代香港證券市場的迅速發展，使證券交易所擠滿了家庭婦女、保姆和小販，每周都有新上市的股票，由於忽略了證券交易的基本法則，一些股票在市盈率100倍以上的價格上交易，使恆生指數從1970年的211.9點暴漲到1973年3月的1775點，交易所對風險毫無准備，終於發生了暴跌，到1974年12月恆生指數跌到了150點。從1972年起香港證券交易委員會採取了一系列的規范化措施，並在1974 年提出四個交易所合並的設想，1977年形成統一的證券交易所取代原來的四個交易所的工作有顯著的進展，建立了由證監會牽頭並由四個交易所代表組成的工作班子。1980年7月7日香港聯合交易所有限公司組成，1981年3月31日正式注冊。1978年以後由於中國的改革開放政策極大地促進了香港的進出口和轉口貿易，香港房地產興旺，恆生指數又恢復到1972年的水平，1980年10月1日達到1810點，成交額達到957億港元。1982年香港股市因佳寧事件和撒切爾夫人訪華引發的所謂「信心危機」發生第二次暴跌，1983年初恆生指數跌至750點。1984年中英聯合聲明公布，人心穩定，恆生指數又上升到1200點。
1962年證券交易所正式開業，公開發行股票公司21家，其中上市公司18家，上市股票25種，面值54.9億新台幣，總市值為68.4億。1967年編制了台灣證券交易所加權指數，1968年加權指數為111.75點，1973年由於紡織品出口激增，證券市場活躍，指數曾達到514.85。1974年第一次石油危機又導致指數暴跌至188.74點，以後四年的指數一直在200—300點徘徊，1978年隨著經濟的恢復指數上升到688.52點，1979年至1982年指數在400—500點區域內波動。台灣股市的狹小是因為大多數民營企業是傳統家族式經營，不願意發行股票便股權分散，從而使原有股東的利益受損。股市的交易制度不健全，投機性強，良好的公司也不敢貿然從股市上融資。
1986年9月22日香港被接納為國際證券交易所聯合會的正式成員，開始向國際金融市場邁進。當時香港共有上市公司258家，證券330種，其中260種是普通股票，21種是認購權證，7種是公司債券，1種是政府債券，36種是單位信託，5 種是優先股。1987年恆生指數接近4000點，但由於美國股市暴跌而引起的世界性股災，香港股市在1987年12月7日跌到1894.94點，1990年重新恢復到3500點。90年代香港股市雖然也受到各種外界影響，但搞風險能力較強，1992年恆生指數曾達到12000點，到1997年1月香港已有550隻股票，其中包括綜合企業、航運貨倉、酒店飲食、金融投資、地產建築、零售傳播、電子玩具、工業和公用事業九類，此外還有基金16隻，認股權證36隻，中國H股22隻，共624隻。
台灣股市80年代初的加權指數在400至500點徘徊，直到1986年才上升到1039.11點，此後幾乎是翻倍的的增長，1987年達到4673點，1988年8789點，1989年10773點，1990年12495點，終於暴發了一次暴跌，從90年2月的12682點跌到10月份的2485點，跌幅達80%，到年底又回復到4530點，當時的355家證券公司受到不同程序的損失。
http://guancha.gmw.cn/show.aspx?id=4683